留言管理政策

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言論自由讓香港成功,同時也確保不同的聲音能夠互相尊重,大放異彩,因此本博開放留言功能。然而,近年有些人濫用言論自由,而且做盡壞事(特別是來自財團手下以及中國的「五毛」等網絡打手),這些人的言論基本上毫無道理,旨在混淆視聽或浪費大家的時間。

有見及此,本博決不容許這些人在這裡呃「維穩費」或「打手酬金」,採取以下措施管理留言:

1. 所有不具名的留言,不論是否合理,將一概不留。
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2018年10月16日星期二

明日大嶼的幾項疑團

林鄭月娥於2018年施政報告的重頭戲,當然是名為「明日大嶼」的東大嶼都會填海計劃吧!星期日反對東大嶼都會的遊行人數,各執一詞,蘋果日報東方日報都話遊行人數過萬,星島日報則引述警方指最高峰時有5,800人參與。

即係咁,雖然本博客唔反對填海造地,也認同大面積造地才能釋除市場「供應稀缺」的恐慌,從而壓抑炒風。近期一手樓銷情慘淡,甚至二手屋苑紛紛錄得大幅減價的成交個案,都引證了這個說法。

不過,這樣是否代表「明日大嶼」或東大嶼都會填海計劃,完全合理?除了群眾普遍深信的環保、一萬億、「填海問過我未」以外,其實有幾項疑團更值得注意。

(一)醫療教育房屋社會福利,統統都要CUT
 根據《基本法》第107條:

 「香港特別行政區的財政預算(一)以量入為出為原則,(二)力求收支平衡,避免赤字,(三)並與本地生產總值的增長率相適應。」

要滿足這一條原則,假如政府某一項開支增加,就要在酌量削減其他開支範疇。即使政府初步估算工程成本的5000億貼近實際開支,仍差不多等於2018-19年度的政府總開支,即使政府將工程分期付款,現時一年度的基礎建設開支勢必大幅增加,政府無可避免地要從教育、醫療衛生、社會福利、房屋等各範疇調撥資源,以填補東大嶼都會的開支缺口。

可以預期,將來以下範疇可能受到影響:
  • 由於要控制基礎建設開支的增幅,東大嶼都會變相擠壓了其他必要的民生基建和小型工程,特別是受山竹影響的香港百廢待興,多個受到破壞的地方仍未修復,市民要忍受更長時間的設施損毀和樹木倒塌
  • 減慢改善公營醫療的進度,直接影響公立醫院醫生護士人手專科門診輪候時間
  • 減少教育資源,直接影響學前教育、中小學教育、專上教育的質素,並影響教師培訓,以及學校維修保養
  • 所有涉及長者、兒童、殘疾與心理疾患等各範疇的社會福利與社會服務或受影響
  • 公屋租金或有上調壓力
  • 大廈維修資助或要減少
  • 由於公共開支大增,退稅或會比以往少,甚至無得退稅
  • 亦由於公共開支大增,將來會有加稅壓力,免稅額亦有下調壓力,市民要有心理準備交多點稅,享受少點福利
  • 亦由於公共開支大增,現職公務員和公營機構僱員固然要擔心將來二三十年能否「出糧」,退休舊制公務員也要擔心將來有命但沒有「長糧」吃
由於工程隨時橫跨超過四分一個世紀,政府亦有責任提供「明日大嶼」之後十年的逐個財政年度的工程項目,以及相關的開支預算,讓市民對整項工程有更清晰了解。

 (二)政府來年收入,真係頂得住?
大家講「一萬億倒錢落海」講得咁盡興,點可以唔講收入和開支?

政府一年收入約6,045億,當中印花稅和地價收入合共佔2,210億。隨著中美貿易戰、加息和增加供應等因素影響,強國每日湧入150名單程證,加上各項強國專才與大學生計劃,樓價能否維持於現水平,實在存疑。本博客曾於2018年9月15日舉辦週末公投,有約61%讀者認為樓價於2021年底將會「跌三成」,認為樓價於2021年底將會「跌剩三成」的讀者則佔39%,反映有有一定數目讀者認為樓價有機會「跌剩三成」。假如樓價在未來數年大跌,將來這兩筆收入勢必大跌,屆時政府還有足夠財力支持「一萬億倒錢落海」的東大嶼都會嗎?到時會否大幅加薪俸稅、利得稅,甚至開徵銷售稅、離境稅、重新開徵紅酒稅、遺產稅等?相信大家都有疑問。

(三)賣地可以抵銷成本?
謝偉銓議員表示,假設保守估計,地積比率為6倍,樓面面積多達1.53億平方呎,如每平方呎賣4000元的話,庫房可獲6120億元,在扣除填海費用後更能賺取過千億元。

雖然過去數十年,香港樓價升多跌少,但到了「明日大嶼」有熟地之時,可能已經接近2047,2047年的地契續期問題一日未解決,「明日大嶼」的私樓地價值根本不明朗。

(四)填海得來的土地,真香港人可能無份?
誠如本博客於2018年7月18日在《蘋果日報》的專欄文章「公屋須以香港人優先」所指:

「早於七年前已有親子王國討論區的網民質疑,來港的新移民很快就可上公屋。而壹Next本月初亦報導有新落成公共屋邨的街坊指出,隔離左右樓下都是新移民,新聞片段中的安達邨與啟晴邨居民均來港不超過一年,遠低於房委會公布一般公屋申請者的輪候時間4.7年。香港人看在眼裡,難免質疑現行公屋分配政策是否公平。

輪候時間更長的例子,多不勝數。社區組織協會的調查顯示,獨居單身人士輪候公屋時間的中位數為64.5個月,即接近五年半,近一成人更輪候超過十年。申訴專員公署在2015年的主動調查報告中亦提及,部分申請者的輪候時間遠超於三年。


政府的「明日大嶼」方案,將會興建約26-40萬個住宅單位,約七成(即約28萬)為公營房屋,假設每個單位平均可容納2.8人(註:根據統計處2016年中期人口統計,「隨着住戶結構的改變,家庭住戶的每戶平均人數由2006年的3.0人下降至2016年的2.8人」),「明日大嶼」方案的公營房屋部分可容納784,000人。

由於近年政府工程超支延期,已是常識,大家應該預期「明日大嶼」首批單位,大概於20年後才有機會落成。

這20年間的單程證名額為:

每日150個 x 365日 x 20年 = 1,095,000個

換言之,即使用盡「明日大嶼」的全部公營房屋,都不能滿足真香港人的需要。有鑑於近年公營房屋以「新香港人優先」的慣利,有網民質疑這個計劃只為新移民安居,亦非全無道理。

至於私樓嘛,假如政府要用「明日大嶼」的私樓地價抵銷成本,再加上在填海地起樓,建築與維修保養成本都比較高,將來「明日大嶼」的私樓樓價和管理成本都唔會平得去邊,試問無父母幹,無資產的真香港人又點會買得起呢?

本博客最後重申多一次,並不反對填海造地,但應該在財政上釋除市民疑慮,並真正令香港人受惠的大前提下進行。
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同場加映:明日大嶼的單張截圖

2018年10月14日星期日

莊士中國屯門弦海間隔:勁多噪音緩解措施

要在屯門業旺路與皇珠路交界的狹小地皮建一幢住宅,可謂發展商的最大挑戰。莊士中國在該處的項目「弦海(The Esplanade)」近日上載了售樓說明書,大家一同「閱讀更多」睇間隔吧!

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準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博客亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察,以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。

置業涉及風險,物業價格可升亦可跌,甚至變成遠低於預期。準買家在作出任何置業決定前,應仔細了解及衡量個人與家庭的財務及就業狀況、利率與匯率及市場資金變動、地契續約、香港與中國及環球經濟和就業前景等各項因素。

2018年10月12日星期五

華懋港鐵朗屏站朗城滙間隔:小心玄關大過間房

華懋集團與港鐵公司合作發展的元朗「朗城滙(Sol City)」昨日(10月11日)上載了售樓說明書,本博除了在Facebook專頁舉辦一房單位的公投(10月18日截止),本文亦會簡介樓盤間隔,詳情請「閱讀更多」吧!

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2018年10月8日星期一

新地Park YOHO Napoli(第2B期)開放式廚房兩房現樓:望樓也俯瞰內園

新鴻基地產位於元朗凹頭的「Park YOHO Napoli(第2B期)」最近上載了售樓說明書、公布價單、以及開放現樓示範單位。上集間隔分析提到,第2B期的第22、23A、23B、25A、25B、26座向東的單位都會面向長春新村發展項目,而第20、21A、21B、22座向南的單位同樣會面向長春新村,至於第26、27A、27B、28座向北單位則會近望「Park YOHO Milano(第2C期)」的樓景;如要選擇景觀較有保障的單位,就只有選擇向望內園的單位。「Park YOHO Napoli(第2B期)」屬整個Park YOHO最遠離電纜的一期,如擔心電纜的準買家可以留意這一期的單位。
今集介紹的單位,位於第25B座12樓C室,屬「Park YOHO Napoli(第2B期)」提供開放式廚房間隔的兩房單位之一,實用面積483平方呎,露台26平方呎。由於參觀時太陽開始落山,所以拍攝的室外景色較黑,景觀以「Park YOHO Genova(第2A期)」樓景為主,同時俯瞰內園。想知樓盤的實況,當然要「閱讀更多」吧!

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2018年10月7日星期日

九龍建業油塘海傲灣明廁兩房清水房:工作平台欄河無得睇

九龍建業位於油塘鯉魚門道1號的新樓盤「海傲灣(One East Coast)」近日開放了示範單位,今集本博介紹的單位是樓盤的兩房示範單位。
兩房示範單位參照「海傲灣(One East Coast)」第1-A座28樓D室而建,實用面積391平方呎,附設露台22平方呎,工作平台16平方呎,想知內櫳空間感如何?當然要「閱讀更多」吧!

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九龍建業油塘海傲灣黑廁一房清水房:示範單位開得倉促

九龍建業位於油塘鯉魚門道1號的新樓盤「海傲灣(One East Coast)」近日開放了示範單位,今集本博介紹的單位是樓盤的一房示範單位。
觀乎發展商九龍建業在示範單位睡房貼上「請小心油漆未乾」的標貼,某程度上反映示範單位開得倉促。
一房示範單位參照「海傲灣(One East Coast)」第1-A座28樓C室而建,實用面積264平方呎,附設露台22平方呎,想知內櫳空間感如何?當然要「閱讀更多」吧!

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2018年10月3日星期三

九龍建業油塘海傲灣間隔全接觸

九龍建業位於油塘鯉魚門道1號的新樓盤「海傲灣(One East Coast)」今日上載了售樓說明書。
樓盤由兩座住宅物業組成,想知間隔詳情當然要「閱讀更多」吧!

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2018年10月1日星期一

南豐康城站第六期LP6三房一套另雜物房與洗手間:三個廁所兩個無窗


南豐集團旗下位於日出康城第六期的住宅項目「LP6」近日開放了最後一個示範單位,就是附設開放式廚房的兩房示範單位,整個項目的十個示範單位已經全數開放,包括:一個四房雙套(無改動示範單位)、一個三房一套連雜物房及洗手間(無改動示範單位)、一對三房(經改動示範單位+無改動示範單位)、一對兩房(經改動示範單位+無改動示範單位)、一個附設開放式廚房的兩房(無改動示範單位)、一個明廁一房(無改動示範單位)、以及一對黑廁一房(經改動示範單位+無改動示範單位)。
今集介紹的單位是參照「LP6」第2座38樓A室而建,實用867平方呎,附設29平方呎露台與16平方呎工作平台。想知內櫳實用程度,就要「閱讀更多」喇!

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2018年9月28日星期五

南豐康城站第六期LP6開放式廚房兩房單位:廚櫃門碰吊櫃真「幸褔」

南豐集團旗下位於日出康城第六期的住宅項目「LP6」近日開放了最後一個示範單位,就是附設開放式廚房的兩房示範單位,整個項目的十個示範單位已經全數開放,包括:一個四房雙套(無改動示範單位)、一個三房一套連雜物房及洗手間(無改動示範單位)、一對三房(經改動示範單位+無改動示範單位)、一對兩房(經改動示範單位+無改動示範單位)、一個附設開放式廚房的兩房(無改動示範單位)、一個明廁一房(無改動示範單位)、以及一對黑廁一房(經改動示範單位+無改動示範單位)。
今集介紹的單位是參照「LP6」第3座38樓D室而建,實用422平方呎,附設22平方呎露台與16平方呎工作平台。想知內櫳實用程度,就要「閱讀更多」喇!

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2018年9月25日星期二

萬科置業屯門掃管笏路上源三房一套示範單位:客廁無窗

萬科置業位於屯門掃管笏路近鄭任安夫人千禧小學的大型新盤「上源(Le Pont)」,近日開放了示範單位。
今集介紹三房一套另工作間的清水房示範單位。示範單位參照第2A座8樓E室而建,實用面積797平方呎,露台38平方呎,工作平台16平方呎。想知單位特色,立即「閱讀更多」吧!

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