留言管理政策

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2011年6月10日星期五

六.九賣地後檢討

落馬州河套區未來發展
按我看今日賣地結果


無獨有偶,今日兩幅地均由長實投得,而總收益差一點才到120億港元,與筆者預期的有落差。是發展商看透了時局,還是中英因素在此消彼長?


頂級豪宅後市審慎?


波老道地皮的市場估值,大都超過110億,最高更逾150億。令我大跌眼鏡的,除了頂級大型豪宅地王只能以中高價成交(116.5億其實也是天文數字了)外,連拍賣的氣氛都相當審慎,出價財團少,節奏也不緊湊。


如果說跟95億的底價有關,那能付出過百億買靚地的發展商也不少。有能力買地的發展商不只長實、新鴻基、恆基、信和、新世界五間,還有九倉、嘉里、以及南豐(別少看它,資產值也是數以百億元計)等,他們不但坐擁大量土地儲備等資產(部分更有大量現金),若要投靚地,他們絕對有足夠實力的。





更重要的理由,相信是發展商對半山區頂級豪宅後市的預期,比大家想像中悲觀一點(要知道他們其實是春江鴨來)。雖然長實在賣地後仍表示:「波老道地皮低於霧線,也是位於傳統中環金融中心附近,是一級一的豪宅地,賣一幅便少一幅。」賣地前的市場估值,某程度上也反映了地皮的某本因素,和現時內地資金對香港豪宅的熱愛。


若只論每平方呎樓價,呎價比「三字頭」($30,000一呎)還要差一截,比去年7月的山頂聶歌信山道地皮呎價($32,013)還要低,撇除地段因素,成績還是較預期的遜色(其實頂級豪宅市場過去1年仍是大幅上升)。數字是會說話的,發展商的行動,已靜悄悄的對未來頂級豪宅的後市投下審慎的一票。


前海效應日益旺盛?


前海樓盤 - 熙龍灣(寶安)
至於元朗區屏山屏葵路地皮,則以接近市場估值上限價的3億元成交。與波老道地皮的情況有異,這幅地的競投氣氛相當熱烈,更出現了160口叫價。


競投熱烈,跟1.3億的底價不無關係。卓能集團主席趙世曾,之前在有線財經節目<樓盤傳真>批評香港地價太貴,更揚言不會再於香港買地。的確,較低的入場費,讓較多中小型發展商也有能力競逐屏山地。


由於地皮規模細,屏山地的成交價,對新界西北區的低密度住宅後市的指標作用不太大,但仍有能力反映「前海效應」的榮景。這地皮的環境與發展限制相當多,額外衍生的成本也相當多,發展成本肯定要預留一定比例作相關工程。而屏葵路地皮除了基本因素有其優點外,「前海效應」也吸引了一定數目的中港商人,情願擇居新界西北,因而令元朗區的低密度住宅有一定潛力。


每平方呎樓價約$4,580的水平,在區內屬偏高水平,若計及洪水整新市鎮和「前海效應」兩大因素推動下,物業仍有一定潛質。上限價的成交,也側面反映了中國因素於香港樓市愈來愈重要。


中英因素此消彼長?




古洞新市鎮未來發展
香港還是英國殖民地時(特別是1970年代以前),由於英國人與較富有的華人都聚居在山頂和半山區,新界西、北部由於遠離金融區加上近大陸,而不受重視。時至今日,風水輪流轉,基於各種理由,新界西、北部的地位逐步提升。隨著古洞北新市鎮的一系列豪宅項目外,還有落馬州河套區、洪水橋新市鎮等新社區逐步發展,配合「中港融合」、「前海效應」下,新界西、北部「貧民區」的形象將會改寫。

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