留言管理政策

留言管理政策

言論自由讓香港成功,同時也確保不同的聲音能夠互相尊重,大放異彩,因此本博開放留言功能。然而,近年有些人濫用言論自由,而且做盡壞事(特別是來自財團手下以及中國的「五毛」等網絡打手),這些人的言論基本上毫無道理,旨在混淆視聽或浪費大家的時間。

有見及此,本博決不容許這些人在這裡呃「維穩費」或「打手酬金」,採取以下措施管理留言:

1. 所有不具名的留言,不論是否合理,將一概不留。
2. 本博將審核所有具名留言,並對留言是否刊登保留最終決定權。「五毛」或沒有意義的「灌水」留言將不會刊登,但會保留日後公告天下。本博亦會不定期重新審核已經刊登的留言。
3. 為避免變相為這些人「出糧」,本博將保留「五毛」和「灌水」的最終定義權。
4. 本博將保留但不刊登任何涉及人身攻擊或誹謗的留言(不管攻擊對象是誰),並會保留轉交有關人士處理的權利,如涉及訴訟等問題,留言者須自行承擔所有後果!
5. 本博將不定期更新上述政策而不作另行通知,並保留最終解釋權。

感謝大家合作!祝大家瀏覽愉快!

2011年8月14日星期日

當大蘋果遇上西浦.36.D

基於歷史因素,香港是個華洋交雜的社會,這個特色在中西區更為明顯。作為四環九約的其中之一,上環在十九世紀開始已是華人聚居地,鄰近外國人聚居的中環,整個中西區就充滿港英特色建築、以及昔日香港普羅百姓生活的地方。


話話小弟參觀示範單位時,已得知樓盤的標準單位已經火速售罄,固中原因相信跟物業的位置、樓價、以及發展商附送傢俱有關。


想了解西浦的魅力?就不要錯過以下介紹!

一. 地區小情報
a. 校網
位處上環皇后大道西189號、小學第11校網中學中西區校網,西浦屬名校區的物業,區內自然有不少國際學校的選擇,例如:港島弘爵國際學校香港猶太教國際學校加拿大國際學校 - 中環等,子女的升學選擇甚為全面。


b. 交通
西浦的交通工具選擇多元化,未來西港島線的西營盤站,其中一個出口將會設於皇后大道西與威利麻街交界,這個出口距離離西浦只是兩分鐘的步程。電車路則設於而現時的德輔道西。而干諾道西、德輔道西、皇后大道西均設有巴士、小巴、的士,來往港九新界各區,惟繁忙時間交通會較擠塞,上班需預留多點時間,以免大失預算。


c. 購物消閒
干諾道西、德輔道西、皇后大道西一帶均設有不同種類的商店,而德輔道西就是「海味街」,附近有正街街市和上環市政大廈,若要較多的購物選擇,可以考慮前住上環信德中心、西營盤創業中心。更多連鎖店的選擇就要乘車到西寶城、中環國際金融中心商場或置地廣場。


二. 物業設計
物業由一幢鋪砌磁磚和破璃幕牆的大廈所組成。大廈高度約145.365米,合共37層,包括32層住宅、1層空中花園、2層會所、以及2層商舖所組成。值得留意的是,物業北面鄰近九層樓高的唐樓,但德輔道西、干諾道西一帶的商業區,高度限制為120米,換言之只有極高層向北單位的維港海景,才能較有保障。


以下的物業整體規劃圖,可以了解單位的佈局:
29-36樓的平面圖:
39樓平面圖:
40樓平面圖:
三. 示範單位
示範單位設於鰂魚涌英皇道683號嘉里中心3樓(沿大家樂門口對出的扶手電梯直上)。現場有兩個放了傢俬的「示範單位」!原來,大部分出售單位(6至38樓A至E單位、39樓A及B單位)均會附送傢俬套餐的。
 現場設有兩個示範單位,第一個是兩房戶:

西浦.36.D - 成交價:$12,780,000 (建築面積呎價:$17,340 - 實用面積呎價:$23,110)


西浦36D 之 愛有天意
建築面積:737 平方呎
實用面積:553 平方呎
露台:22 平方呎
工作平台:0 平方呎
窗台:22 平方呎
單位有蓋面積:575 平方呎
單位所攤分的公用地方面積:162 平方呎
實用率:75.0%
間隔:兩睡房兩廳


簡評:
  • 客飯廳:以建築面積逾700平方呎而言,客飯廳面積合理,擺放了基本傢俱(當然櫃是很細小的呢)後,仍有一定活動空間,壓迫感不太大。客廳外接露台,露台門以雙掩門設計,跟同系的現崇山一樣,只是掩門的配色面向外牆和客廳相同,這點跟現崇山的兩面不同配色有差異。
  • 廚房:廚房面積約50平方呎,廚櫃面配上暖色系,亦設有垃圾桶,設計尚算有心思,盡用空間,只是現崇山廚房的高身儲物櫃,不再於這廚房出現。
  • 浴室:面積近35平方呎,暖色系洗手盆櫃,配上坐廁與浴缸,保持水準。有連接外牆的通風窗,本來很必然的配備在新盤出現,份屬難能可貴。
  • 近廳睡房:窗台闊度不算驚人,由於放置了摺床,並利用窗台建書桌,因此視覺上不算太壓迫。
  • 主人房:靠窗放置大床,凹位放置大衣櫃,中間剩下約3x7的走動空間。
  • 露台:
  • 能種小植物或作閒坐區,預計向北,能望開揚樓景,有機會欣賞維港海景。由於露台門是向外雙掩的設計,放置雜物是務必留意擺位。
  • 景觀:廳房預計向北,以開揚樓景為主,有機會欣賞維港海景。
接下來,就是欣賞三房戶了。
西浦.36.B - 成交價:$18,565,000 (建築面積呎價:$15,746 - 實用面積呎價:$21,048)



西浦36B 之 戀戀北歐
建築面積:1,179 平方呎
實用面積:882 平方呎
露台:24 平方呎
工作平台:16 平方呎
窗台:38 平方呎
單位有蓋面積:920 平方呎
單位所攤分的公用地方面積:259 平方呎
實用率:74.8%
間隔:三睡房兩廳(連主人套房、儲物房及洗手間)


簡評:
  • 客飯廳:以建築面積逾1,100平方呎而言,客飯廳面積合理,擺放了基本傢俱後(當然櫃是很細小的呢),仍有寬廣活動空間,壓迫感不太大。客廳外接露台,露台門以雙掩門設計,跟同系的現崇山一樣,只是掩門的配色面向外牆和客廳相同,這點跟現崇山的兩面不同配色有差異。
  • 廚房:廚房面積約60平方呎,廚櫃面配上暖色系,亦設有垃圾桶,設計尚算有心思,盡用空間,只是現崇山廚房的高身儲物櫃,不再於這廚房出現。而A, B和C單位均配上蒸爐、焗爐、酒櫃等較豪華的配備。
  • 儲物房:面積約30平方呎,配有小窗和套廁(只有洗手盆、坐廁和花灑頭),可作工人房、儲物房、客房、書房或靈修室等用途,設計彈性頗大。
  • 近廳睡房:放置單人床與衣櫃後,剩下的空間不多,難以增設一張書桌(除非將房間移至中間、利用窗台、或將睡床升高)。
  • 近主人房睡房:放置組合床(下層衣櫃、上層睡床)及窗台書桌,剩下的空間也不多。
  • 浴室:面積近35平方呎,暖色系洗手盆櫃,配上坐廁與浴缸,保持水準。有設於外牆的通風窗,本來很必然的配備在新盤出現,份屬難能可貴。
  • 主人房:面積較寬敞,中間放置了大床,兩旁配上床頭燈後,仍有空間放置大衣櫃,梳妝檯只佔用窗台部分空間,餘下的部分窗台,可放坐墊,作閒坐或賞景用。
  • 主人浴室:面積近35平方呎,暖色系洗手盆櫃,配上坐廁與浴缸,保持水準。浴缸旁有設於外牆的通風窗,可欣賞都市景色。建議業主小心保護私隱。
  • 露台:能種小植物或作閒坐區,預計向東南,能望開揚樓景,有機會側望維港海景。由於露台門是向外雙掩的設計,放置雜物是務必留意擺位。
  • 工作平台:設於廚房外,若用作曬晾衣物,就要小心廚房油煙弄污衣物。
  • 景觀:客廳和兩間細房預計向東南,至於主人房則向東北,以開揚樓景為主,有機會欣賞維港海景。
嘉里建設的用料向來相當落本,詳情可參考以下兩張圖:


四. 物業管理
物業管理由嘉里物業管理服務有限公司負責,每平方呎(建築面積)的管理月費是$3.5。若以兩房示範單位(36D)計算,每月需付$2,579.5;以三房示範單位(36B)計算, 每月需付$4,126.5,屬豪宅水平。不過,嘉里本身是「豪宅專家」,而嘉里的物業管理也是豪宅級。付出較多金錢,享受優質管理,亦是物有所值的。除了一般的清潔、維修、保安服務外,嘉里還提供一系列共三十項的增值服務,款待住客(部分服務或要額外付費):
  • 個人貼心:如外遊期間提供個人助理(如家務)服務;報紙和雜誌訂閱;豪華遊艇及汽車租賃轉介;貴賓專車接送轉介;電動車租賃轉介;個人或短信提示服務;湯水送遞。
  • 生活導向:提供家居清潔、家務助理、購物、飲食等資訊;餐廳、醫療及緊急資訊服務;提供香港衣食住行資訊;安排導遊服務;為新住戶提供迎新簡介(屋苑設施與週邊環境)。
  • 家居服務:安排家務助理;安排乾洗和洗衣;家傭培訓及家庭電器使用示範;手機電池充電及自動擦鞋服務;物品租借服務包括智能空氣充電器、電筒、小工具、DIY工具、雨傘、地圖、手推車及針線包等;複印、印刷、過膠、本地傳真、郵票出售、郵寄服務。
  • 物業托管:單位鑰匙保管服務;室內水電設施檢查;室內滅蟲服務轉介。
  • 活動管理:籌辦興趣班和休閒節目;品酒聚會;派對策劃;籌辦本地傳統美食活和文化觀賞;組織社區慈善活動;舉辦環保活動及講座;週六日及公眾假期早晨於會所內提供免費咖啡或茶;會所內提供電子遊戲。
事實上,業主未必會享受上述服務,但能有更多選擇,無疑讓業主多點選擇。由於部分服務或需另行收費,建議業主應該清楚了解相關服務條款,並多作格價,做個精明消費者。


五. 蘇富比資產管理服務
蘇富比以藝術拍賣享負盛名,而其蘇富比國際物業顧問的審慎評估和卓越服務也是相業專業。他們提供的資產管理服務多元化,例如:租務代理、租務管理、跟進物業交收、跟進欠租、收回物業、提供物業收支報告、租務市場調研等,而所有服務均需按個別收費。


六. 嘉里品牌
嘉里建設主要的發蹟地在於中半山豪宅區,代表作包括譽皇居、Branksome Crest、Branksome Grande、Gladdon、Tavistock、灝畋峰、Belgravia、縉城峰、縉庭山、SOHO38、杏花村等。發展中項目除了現崇山、西浦南灣外,就有跑馬地山光道項目、以及土瓜灣旭日街項目。而最近投得的九肚山地皮,將與信和、萬泰一同發展。


七. 樓書設計
是次嘉里的西浦售樓書,製作簡約但精美,合共五冊,當中包括:售樓說明書、傢俬套餐、蘇富比、管理服務、以及宣傳冊子。
  • 售樓說明書:包括平面圖、大廈公契摘要等物業資認
  • 傢俬套餐:詳列單位配備的傢俱與設計風格
  • 蘇富比:蘇富比資產管理服務
  • 管理服務:簡介嘉里提供的一系列共三十項的增值服務
  • 宣傳冊子:順序從概念、設計、位置、環境、空間佈局、家居設計、會所、資產管理服務、物業管理服務、以及嘉里與培新的豪宅項目履歷,一步步勾畫出西浦的獨特之處。
相對其他大發展商的市場營銷,嘉里對發展項目的包裝,相對比較簡約,這種方式能夠突顯項目本身的優點。而創新的地方集中在管理服務多於樓盤包裝。其實,樓盤開售時的包裝(如宮廷會所,都會概念),是會隨著時間流逝而褪色的,未必能夠留下深刻印象;相對而言,物業的位置、交通、校網、景觀、用料質素和保養、管理、未來發展等條件,才是物業能否保值,甚至跑贏其他物業的決定性因素。


八. 物業發水
物業的發水程度有如下圖所示:




九. 舊區新廈
本來,舊區新廈,對整個社區來講,都是值得高興的,因為地區形象更新,帶動區內物業升值,並改善居住環境。遺憾的是,由於舊區的新廈通常比起同區同面積的樓宇都要貴得多,當區居民一般都不會買得起。而本來居住在該區的居民,因為市區重建而需要另覓居所,加上未能負擔同區新樓,所以增加了同區舊樓的需求,推動樓價和租金上升。香港回歸後,市民普遍的收入都沒太大增長,很多還賺得比從前少,加上近年的劇烈通脹,令不少市民流離失所。至於政府提出「樓換樓」要補差價(金額可能很大)的建議,筆者憂慮會造成「將窮人趕出市區,甚至趕出香港」的潛在危機,政府必須小心處理相關細節安排,在未來的市區重建方向,除了以「需求主導」外,還得多照顧地區原居民的立場,減少因重建引起的衝突。



======延伸閱讀======
舊廈新裝 - 雲暉大廈多面觀
生不逢時的天晉
天晉,吸引幾千億眼球。
天晉效應,震撼全城? - 將軍澳第66A區
四房細界 - 日出康城領凱
領凱的「豪華私人天地」
最簡約的地腳線 - 蔚然.46.C
====================

沒有留言:

發佈留言