留言管理政策

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2011年9月2日星期五

天晉效應,震撼全城? - 將軍澳第66A區

樓市的焦點,將會重回將軍澳身上。


點解?因為「以心建家」的新鴻基地產銳意將其頂級豪宅旗艦作「天璽」(The Cullinan)複製至港鐵將軍澳站上蓋,並命名為「天晉」(The Wings)。物業現進行軟銷,計劃於短期內開售!而將軍澳市地段113號(即將軍澳第66A區)的土地,將於2011年9月6日下午2時30分公開拍賣。


根據業界估算,該地皮的估值,33.3億至43.6億元,以最高可建樓面計算,每平方呎介乎$4,200至$5,500。而新鴻基除了持有將軍澳港鐵站上蓋的發展項目外,還有早前投前的66B區土地。基於協同效應,加上要托穩「天晉」的售價,筆者預計新鴻基對此地的興趣頗高。由於南豐集團、新世界發展在將軍澳站附近有已發展項目(分別為君傲灣將軍澳廣場),屆時或有機會參與競投。而筆者相信,由於外圍因素似乎未解決下,加上六月份八月份的賣地,以及油街地王的招標均差強人意,地皮若能以30億或以上成交,已經不錯。




將軍澳第66A區地皮,不是臨海的,由於規劃上,以梯級式設立高度限制,愈近海就愈建得矮,所以地皮擬建物業的高層單位,有機會享有海景。地皮詳情,請按「閱讀更多」:


一. 地盤詳情與要點

  • 地盤範圍(Site Boundary,請參閱上圖):粉紅色(Pink)、粉紅加斜影黑線(Pink Hatched Black)與粉紅加黑點(Pink Stippled Black)
  • 用途:非工業用途(不包括貨倉、酒店及加油站)。
  • 落成日期:2016年9月30日或之前。
  • 地盤面積(Site Area):13,393平方米(約144,162平方呎)
  • 地積比率(Plot Ratio):5.50倍
  • 可建樓面面積/總建築面積(Total Gross Floor Area):44,197平方米(約475,736平方呎) 至 73,662平方米(約792,897平方呎),當中包括:
    • 住宅樓面面積:40,179平方米(約432,486平方呎) 至 66,965平方米(約720,811平方呎)
      • 住宅單位數目:960 至 1,010個
    • 其他非工業用途樓面面積:4,018平方米(約43,249平方呎) 至 6,697平方米(約72,086平方呎)
  • 最大上蓋面積百分率(Maximum Site Coverage):50%
由於地皮有相當嚴謹的住宅單位數目限制,加上最高五成的最大上蓋面積比例,發展商的發展彈性較低,預計發展商出價相當保守,地皮的吸引力未必太高。若以最高可建樓面面積和最少單住數目計算,住宅單位的平均面積就是69.75平方米(接近750平方呎)。

右圖中紅框部分為新鴻基投得的66B區地皮,而舊框部分就是66A區地皮。以下是賣地章程的部分條款:


(1) 高度
地盤中粉紅加斜影黑線(Pink Hatched Black)的部分,樓高不可超過2層,而高度亦不得高於10米。地盤左方被劃為"75m Breezeway(即75米通風廊)"範圍的部分,高度限制為30米。地盤其餘部分的高度限制為100米。一如以往賣地條款,在地政總署署長的書面批准下,發展商可以將機房、冷氣機組、水缸、樓梯、樓梯覆蓋位及類近天台結構放置於天台上,而連同這些設備的建築物總高度,可以超越上述高度限制。


(2) 樓宇間距與闊度
賣地條款加入樓宇間距的限制,若興建兩幢或以上樓宇,樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇的長闊度,均不能超過60米。


(3) 樹木未經地政總署署長事先書面批核,發展商不得移除或干擾在地段內的樹木。若發展商欲移除或干擾在地段內的樹木,地政總署署長或在批地條款中,要求發展商以移植、補償綠化、或重新種植樹木等方式作為補償。


(4) 綠化
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段面積的20%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。而地政總署署長的決定將為最終決定,並對發展商有約束力。

(5) 車位賣地章程列明,發展商提供的車位數目,可以有5%(或50個)以內的落差。住宅、訪客、寫字樓、以及非工業用途車位長、闊、高分別為5.0米、2.5米和2.4米。


  • 住宅車位:按上圖所示。
  • 訪客車位:若每幢樓宇多於75個單位,每幢樓宇配5個車位。
  • 寫字樓車位:每200平方米(約2,152平方呎)配1個車位。
  • 非工業用途車位:首2,000平方米(約21,528平方呎)計,每50平方米(約538平方呎)配1個車位,餘下樓面則每200平方米(約2,152平方呎)配1個車位。
  • 傷建人士車位:每200個車位配1個傷健人士車位,長、闊、高分別為5.0米、3.5米和2.4米。(住宅、訪客、寫字樓、以及非工業用途做法一樣)。
  • 電單車車位:住宅、寫字樓、以及非工業用途車位總數的10%。
  • 單車車位:每15個面積少於70平方米的單位,配1個單車位。
上落貨車位(長、闊、高分別為11.0米、3.5米和4.7米。):

  • 每1座住宅樓宇,配1個上落貨車位。
  • 每2,000平方米(約21,528平方呎)的寫字樓面,配1個上落貨車位。
  • 每1,000平方米(約10,764平方呎)的非工業用途樓面,配1個上落貨車位。

(6) 住戶公共空間
發展商須於地盤內,提供不少於2,300平方米(約24,757平方呎)的供住戶及其訪客使用公共空間。面積比園圃街雀鳥花園的四分三大一點。


(7) 行人天橋
發展商須於地圖上「PROP. FB1」和「PROP. FB2」的位置,興建行人天橋。「PROP. FB1」外連地盤西面的地區,該行人天橋須容許公眾使用,其闊度與高度分別不少於8.5米和2.3米。而「PROP. FB2」預計會連接「天晉」。該行人天橋須容許公眾使用,其闊度與高度分別不少於8米和5.1米。

(8) 發水限制
地皮受新實施的10%發水限制規管。可豁免項目包括:康樂設施、管理員辦公室與宿舍、業主委員會辦公室、機房、通風井、電梯槽、有蓋行人通道、格子屏、走廊、電梯大堂、露台、工作平台、不超過150mm厚度的預製組件、主要入口與公眾入口的通天部分(不適用於住宅)、複式單位與洋房的通天部分、以及從外牆起不超過750mm厚度的凸出物。

二. 地盤四周環境

將軍澳66A區位處將軍澳港鐵站對面,寶邑路以北的地方,大多已經發展,各式購物、社區設施尚算齊備。至於寶邑路以南,就是新發展區,還有高球場。環境如何,相信不用多介紹了。


三. 市場焦點
雖說將軍澳區屋苑的成交價,仍然相當高。但隨著人工、材料和資源價格進一步上升,發展商有必要把這類發展成本計算在內,預計發展商出價將審慎。新鴻基的優勢在於,鄰近除了天晉,還有66B區的發展項目,能以協同效應,盡用現有人工、材料和資源以攤薄發展成本。

除了地皮的成交價外,大家還可留意新鴻基能否打造將軍澳頂級社區。而後市如何?可以其他發展商的意向,也許大家會得出一些啟示。


======同期拍賣======
西貢白石窩,渡假安樂窩。
======樓評精選======
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