留言管理政策

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2012年3月27日星期二

天涯.海玨.飛機聲?

「海玨(AnaCapri)」,是馬灣珀麗灣的最後一期。

新鴻基老早就把它建成,只是用料會先作提升才交樓。以新鴻基的品牌效應,要短時間內接近賣光,是預期之內的。

2012年3月5日 - 南華早報 - 新地售出珀麗灣64個單位

「海玨」全部單位面積均逾1,100平方呎,買得呢類單位,當然對生活很有要求吧!
不過,大家可曾想過,馬灣上空就是飛機降落的航道吧?而且淩晨1:00至早上8:00這個睡覺時間也可以清楚聽到飛機聲!當第三條跑道正式落成,噪音只會有增無減。

那麼,你還能睡得好嗎?
(註:上圖輯錄至香港國際機場2030規劃大綱技術報告 P. 234)

作為負責任的地產發展商,絕對有必要提醒買家物業鄰近地方和上空的情況,讓買家了解當中的利弊。

想知道馬灣受到航機噪音影響有多嚴重?可參考以下鴻文:
說好了的噪音等量線呢?

「根據URS顧告顯示,部份第三跑道設計的NEF25圖表將會非常接近馬灣區域。由於最終的跑道位置及航道沒有最終定案(圖表中的第三航道根本在空牆下沒有可能出現),因此機場沿岸一帶居民所受到的噪音影響,都是一個未知之數。」

換言之,想住得寧靜舒適,就要重新考慮馬灣是否你的「夢想家」了。
======延伸閱讀======
「翻譯」出來的實用面積
新樓管理費有幾「搵笨」?
從天宇海風波,學睇樓書圖則。
實用面積計算呎價,好嗎?
長實發功,反規管一手樓銷售
發展商想點?其實好明顯!
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一登瓏門,升價十倍?

屯門西鐵站上蓋「瓏門(Century Gateway)」賣一萬蚊一呎?講出黎,你都未必信。

2012年3月15日 - 成報 - 瓏門4月初登場呎價1萬起 將創屯門 呎價新高

「瓏門」在現市況下,能否憑藉「新地效應」加上「鐵路首站上蓋*」,而紅盤高開熱賣,實在值得關注,現在就讓我們先欣賞其單位初步佈局(來源:2012-3-24 置業家居):

*註:住在「鐵路首站上蓋」的好處是上班時間搭車都有位坐。
若新地維持意向價開售,550呎單位入場費最少逾500萬,出得起這個價錢,是否值得在現市況「賭一鋪」,很視乎大家對後市的信心。

別忘記,當年「八萬五」,梁振英都有份的。

投資,還是小心為上。
======鐵路沿線======
天晉,吸引幾千億眼球。
香港「盛世」之顛,集「棺材房」之最。
毫宅巨建,正縮水之城!
四房細界 - 日出康城領凱
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睇完喇?記得按我回到主頁呢!

2012年3月22日星期四

香港人,今天你愉快嗎?

香港人,今天你愉快嗎?

你還相信在今天香港,能夠憑自己雙手就能養得起頭家、有出頭天嗎?

第四屆香港特區行政長官選舉,預計梁振英先生將於首輪高票當選。

撇除梁振英先生過去的為人、其「疑似地下黨員」的背景、和他上場後將會就基本法第二十三條正式立法,你相信他真的幫到香港市民嗎?

他的政綱裡,單計房屋政策就已經有許多「魔鬼細節」,而他的政綱亦有縮水之嫌。

根據梁振英以往的「紀錄」,他得勢之後,大部分的承諾都會「走數」;換言之大家的生活難有大改善之餘,還得承擔你人身自由進一步萎縮的風險。

或許你會說:「收聲咪唔會有呢啲事發生囉!唔出聲又唔會無飯食,講咁多托咩?」

不過,沉默與冷眼旁觀,絕對不能改善現況! 

香港人,這是最壞的時代,也是最好的時代。

其實,你們每一位都很優秀!因為你們曾經勝過無數精子,與卵子結合!所以,你們都有偉大的潛能!

如果你想重拾從前幸福,靠雙手就能養家、有出頭天的話!

珍惜你的權利,讓香港自主自立,就是唯一出路!

香港人,抬起你的頭來吧!
======延伸閱讀======
梁振英不敢說的:(四)租務條例
梁振英不敢說的:(三)舊區重建
梁振英不敢說的:(二)優化公屋
梁振英不敢說的:(一)增建公屋
梁振英競選政綱
仲信梁振英???
梁振英大難臨頭
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2012年3月18日星期日

物業管理用字「大陸化」

上述圖片,攝於旺角一個男洗手間的「尿兜」前

物業管理其中一個任務,就是讓樓宇使用者能夠守規矩地使用物業。

上圖「文明」一詞是大陸的常用語之一,而「踏一步」這類簡單的指示亦為大陸人「度身訂造」。由此可見,香港物業的使用者,已逐漸由「香港人為主」變成「大陸人為主」。

經濟日報詳細刻劃出大陸人與香港人的居住文化差異:
2012年3月12日 - 內地業主 豪宅生活大不同

要入鄉,就得隨俗。大陸人來香港生活,就要適應香港的生活文化和習慣,這樣才能贏得尊重。
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梁振英不敢說的:(四)租務條例

梁振英的測量專業,配合他政綱中的房屋願景,是他爭取支持的最強武器之一。

不過,梁振英對於「租務條例」卻隻字不提,就令人相當費解。

其實,梁振英怎會不知道基層市民「居無定所」呢?他在政綱中提到:
「1.  過去5年,私人樓宇價格上升95%,令市民置業困難。租金亦上升48%,導致劏房和板間房問題惡化。」

「2. 申請公屋的個案大增,由2002年的8.6萬宗,激增至2011年9月底的16.5萬宗,其中非長者一人申請個案高達7.2萬宗。

筆者對梁振英是否真心解決房屋問題,有很大質疑。
  • 既然明知「劏房」租貴,加上近年樓價急升,基層租客受連年加租之苦,點解唔增建公屋,並對應課租值較低的物業實施租金管制
  • 《業主與租客(綜合)條例》自2004年修訂以來,租客的租住權全無保障,只能以短期租約(1-2年)形式租住,隨時會被業主逼遷,點解隻字不提檢討及修訂有關法例
  • 上述情況,加上業主在法例上的優勢,令社會形成一種「租樓不能安居,買樓才可穩定」的心態,製造市場需求,因此囤積土地的地產商就能「吊高嚟賣」,推高樓價。梁振英有無誠意解決此現象?筆者有很大保留。
  • 樓價急升,推動租金同步上揚,進一步令「劏房」問題惡化。即使實現梁振英全部房屋政綱,相信也是「治標不治本」
至於「囤積土地」等問題,將另文再述。

要解決房屋問題,「人人安居」,就要從根本問題著墨。梁振英必定知道房屋問題的根本源頭,問題是他有無心去解決問題。

記住,千祈咪當市民白痴!
======延伸閱讀======
梁振英不敢說的:(三)舊區重建
梁振英不敢說的:(二)優化公屋
梁振英不敢說的:(一)增建公屋
梁振英競選政綱
梁振英大難臨頭
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2012年3月15日星期四

梁振英不敢說的:(三)舊區重建

還記得梁振英的競選政綱,其中一個賣點是「以人為本」的城市發展。

其實,他不敢說的還有不少,講完公屋,就當然講埋「舊區重建」啦。

有關「改善居住環境」的政綱提到:

「12. 增加人手,全面勘查劏房、籠屋以及板間房等的居住情況,制定合適的安全和衛生標準,並提出長遠和全面解決相關問題的政策。」
  • 窮人住「劏房」,係因為無得揀又上唔到公屋,不增加公屋興建量,「劏房」再差都有大把人搶住租!
  • 一日唔解決基層市民「上公屋」困難,業主只會對有關標準陽奉陰違;對業主來說,賺錢就是硬道理
「13. 加快舊區重建步伐和擴大規模,以優化地區發展的整體規劃。」
  • 市區重建局「低價收舊樓,天價賣新樓」已成常態,舊區重建制度若不改變,此舉只會為地產商提供更多肥豬肉。
  • 重建後的社區,小商店被逼走,新社區往往只容納高消費的連鎖店、名牌商店,重建區周邊的居民根本難以問津,這還算「以人為本」嗎?
「14. 支持及鼓勵非牟利團體為青年人提供宿舍,計劃須包含入息限額及居住年期,確保宿舍流轉運用。」
  • 有居住年期的宿舍,只是把年青人置業的需求推遲,無助紓緩問題之餘,亦有「幫地產商儲客」之嫌。
  • 居住年期屆滿後若要另覓新居,只會徒添搬遷開支,實為勞民傷財之舉。
  • 要解決住屋問題,為何不直接增建公屋,讓青年人也能上樓呢?
看到這裡,你還相信梁振英上台後,舊區居民、基層市民的生活會有改善嗎?
======延伸閱讀======
梁振英不敢說的:(二)優化公屋
梁振英不敢說的:(一)增建公屋
梁振英競選政綱
梁振英大難臨頭
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2012年3月14日星期三

「翻譯」出來的實用面積

睇售樓書,真係要逐隻細字睇清楚,否則比人搵左笨都唔知乜事。

從天宇海風波,學睇樓書圖則。
新樓管理費有幾「搵笨」?

繼筆者之前提及過的圖則和管理費兩大議題後,水果報紙又爆單大野出黎:

2012年3月14日 - 水果報紙 - 涉誇大建築面積 與政府對着幹 會德豐新盤 無端發水一呎

筆者找來有關樓盤Lexington Hill的售樓書截圖,讓大家對照一下:
蠱惑位,就在售樓書右下角的一堆細字

「11. 根據買賣合約,上述之面積均以平方米列明。上述所列之面積則以1平方=10.764平方呎換算並以四捨五入至整數平方呎。」

換言之,計算差距的1平方呎點得來,大家應該心中有數了吧。
======延伸閱讀======
新樓管理費有幾「搵笨」?
從天宇海風波,學睇樓書圖則。
實用面積計算呎價,好嗎?
長實發功,反規管一手樓銷售
發展商想點?其實好明顯!
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梁振英不敢說的:(二)優化公屋

上回《梁振英不敢說的:(一)增建公屋》談到梁振英房屋政綱的數個盲點,今天要談的是「優化公屋」。

梁振英在政綱中的「優化公屋」部分提到:

「18. 檢討公屋編配政策,鼓勵年青人和長者與家人同住。」
  • 香港家庭結構,已由以往「大家庭」為主,變成現在「小家庭」當道。而現代人重視生活空間和私隱,此舉的受歡迎程度實在存疑。
  • 如果要加強年青人對長者的照應,安排他們同邨或同樓居住已經足夠。
  • 既然檢討公屋編配政策,為何不一併檢討輪候冊的入息限額呢?現時通漲猛於虎,符合入息限額的家庭,生活都相當艱難!
「19. 在人口老化較嚴重的屋邨加設長者綜合服務設施,鼓勵「居家安老」。」
  • 長者最重視的,不是長者綜合服務設施,而是日常生活的聚腳點,例如舊式酒樓、小商店等,好讓他們能夠容易組織社交圈子,適應生活!
  • 自從領匯收購大部分屋邨商場後,舊式酒樓、小商店逐一消失,長者能夠輕易適應缺乏人情味的連鎖店嗎?不解決此問題(例如:政府回購領匯),怎推廣「居家安老」都只是空談!
「20. 制定長遠目標,由偏遠地區的公共屋邨開始,在土地供應開始充裕及公屋輪候情況好轉時,逐步提升最低公共編配面積標準,以改善公屋居民的居住環境。」
  • 這個承諾在「土地供應」和「公屋輪候情況」兩大前設下,在可見將來真的能「逐步實現」嗎?簡單講,就算梁振英「走數」,香港人都奈佢唔何
  • 梁振英後台也有不少地產商,未來人均居住面積能夠增加多少?筆者有很大保留。(當公屋愈來愈大,仲邊有人買私樓呀?)
梁振英的房屋政策,是否「魔鬼在細節」?筆者留給大家找答案。
======延伸閱讀======
梁振英不敢說的:(一)增建公屋
梁振英競選政綱
梁振英大難臨頭
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2012年3月13日星期二

梁振英不敢說的:(一)增建公屋

梁振英的競選政綱中,房屋算是主打之一。

但大家知道,他有不敢說的「秘密」嗎?其中一項就是「增建公屋」了。

梁振英於房屋的政綱中提到:

「15. 加快完成現屆政府已公布未來5年興建的75,000間公屋,把計劃在後期落成的一半單位,約35,000間,提前一年落成......」
  • 首先,雖說此舉表面上讓部分人提早受惠。但心水清的都知道,這是「朝三暮四」和「朝四暮三」的分別,五年過去,實質受惠的總人數基本不變。
  • 加上將35,000個公屋單位提前完成,很可能即時抽乾香港建築業的人力資源,搞到起樓時就鬧人手荒,起完就集體失業,對建築業和社會都不是好事。
「16. 根據長遠房屋策略的供求評估 ,適量增建公屋 ,確保家庭申請者及35歲以上「非長者1人申請者」的平均輪候時間同為 3 年;並縮短35歲以下「非長者1人申請者」的輪候時間。」
  • 增建幾多公屋?其實梁振英無數的,到時佢話幾少,市民都要受
  • 況且今日的香港家庭,已由以往的4-6人為主,變成1-3人,未來新建公屋有無考慮呢個因素?筆者有很大質疑!
「17. 重建設施老化、地積比率低和有剩餘發展潛力的舊公共屋邨。」
  • 重建之後會變成乜野?會係北角邨?山谷道邨?新發邨?還是何文田邨的翻版?
  • 原有街坊可唔可以原邨或原區安置呢?公公婆婆的社交圈子會否一下子被打散呢?
梁振英的房屋政策,細心睇,其實還有很多盲點。

其他的,下回再分解!
======延伸閱讀======
梁振英不敢說的:(二)優化公屋
梁振英大難臨頭
從天宇海風波,學睇樓書圖則。
關於「立法規管一手樓銷售」的建議書
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2012年3月10日星期六

北角地王第二擊:北角邨的當年情

北角邨,帶來不少回憶,北角邨賣地詳情可參考以下連結:
北角地王第一擊:前公屋地餵飽地產商

筆者找來多輯紀錄短片,讓大家再次感受前北角邨的風土人情。
一. 香港故事等18輯:由春秧街說起(從10:30開始)

二. Place of My Childhood - 北角邨

三. 追憶 北角邨

四. 我們的北角邨 Part 1

五. 我們的北角邨 Part 2


當天的情感,你還記得多少?

北角地王第一擊:前公屋地餵飽地產商

北角的街坊們,還記得這裡嗎?
隨著北角邨的用地逐步變成豪宅和酒店用地,可見的將來公屋將會愈來愈少


從谷歌地圖看,北角邨分為四個部分,黃色部分是西面地皮(現時計劃興建酒店地皮),紅色部分是中間地皮,藍色部分是東面地皮,而綠色就是公共交通交匯處(三部分的地皮將會合併出售)。
這裡,曾經是香港其中一個早期落成的市區公共屋邨,拆卸後共有三幅地皮。當中西面地皮(鄰近和富中心)已經率先變了酒店地皮供發展商招標,賣地章程請大家到「地政總署網站」欣賞。


至於地盤範圍,請參考下圖的粉紅色(Pink),以及粉紅加斜影黑線部分。
而之後的兩幅地皮,亦將於短期內推出土地市場,詳情請參閱以下報導:
信報 2011年12月22日 北角邨地王 閒置八年 明年推售
大公報 2011年12月22日「預告」將發售北角邨靚地
而餘下地盤的初步範圍,則如下圖所示:
北角邨一共分為三幅地皮,除了西面的酒店地皮外,東面兩幅地皮將會合併招標。

2012年3月2日星期五

世「紀」大宅,在「雲」端頂「峰」閃爍。

介紹紀雲峰前,不得不介紹這個大名鼎鼎的吳永順建築師!

吳永順提名了梁振英的公民黨創黨黨員

吳永順任董事的創智建築師有限公司,為嘉里建設的「西浦」、「紀雲峰」等豪宅任設計建築師。
雙幢式新廈,矗立於跑馬地舊區,是搶眼還是礙眼,很視乎你怎樣看。

參觀示範單位前,當然要欣賞吳永順團隊精心打造的豪宅巨構吧。
剖面圖及座別圖
平面圖
由於AB座與CD座大致上是鏡面設計,因此筆者只分享AB座平面圖,CD座平面圖請參考發展商的銷售網頁
若要巨廳巨房,紀雲峰未必能滿足你,但多套房設計,基本上合符「豪客」的口味。值得留意的是每個單位平均只能配給0.65個車位,因此包起誠和閣停車位的傳言是否屬實,就由大家自行判斷了。

(示範單位圖庫,請接閱讀更多)

中國人自己都崇尚外國文明

上海有間新的披薩連鎖店,標明位處「法租界」,詳情可參考以下新聞:

上海一披薩連鎖新店開業 標明店址位於法租界

據《新民晚報》的報導,袁先生表示,他和家人近日前往永嘉路570號的該店用餐,看到店內餐桌上用於包裹器皿的宣傳單上寫著“法租界”字樣,店裡的服務員也以“法租界”來自我標榜,宣揚所謂的“小資情調”和“高雅情操”。

這點反映了中國大陸的民,骨子裡都比較喜歡外國文明的。

何解?商店以「法租界」宣傳「小資情調」和「高雅情操」,側面反映了大陸人骨子裡都相信外國的文明特別好,店方是應對人們內心不敢說出來的想法而已。若大陸人沒有這種念頭的話,北京又怎會有開發商興建英語城,城內只能說英語、出入都要辦護照呢?

2012年3月1日星期四

新樓管理費有幾「搵笨」?

地產霸權令人憤怒之處,除了推高租金,扯高物價,讓小商戶難以生存外,還有發展商旗下管理公司的「汁都撈埋」的賺盡行為。


信和西九龍友翔道1號「御金.國峯」的管理費計算方法就是好例子,售樓書講明管理費要計埋花園/平台(約為建築面積的10%)。
就以第7座5樓D室一睡房單位為例,建築面積587平方呎,平台面積428平方呎,那麼每月的預算管理費就是:
587 x $3.38 + 428 x $0.338 = $2,128.724
平台的預算管理費($146.664)就佔了預算管理費總額的6.8%。
上圖的管理份數表,說明了有部分5/F平台單位的管理份數,比樓上的標準單位多出1份。


那麼,其他有平台物業的售樓書有無上述條款呢?一齊按「閱讀更多」吧!