留言管理政策

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言論自由讓香港成功,同時也確保不同的聲音能夠互相尊重,大放異彩,因此本博開放留言功能。然而,近年有些人濫用言論自由,而且做盡壞事(特別是來自財團手下以及中國的「五毛」等網絡打手),這些人的言論基本上毫無道理,旨在混淆視聽或浪費大家的時間。

有見及此,本博決不容許這些人在這裡呃「維穩費」或「打手酬金」,採取以下措施管理留言:

1. 所有不具名的留言,不論是否合理,將一概不留。
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2012年5月31日星期四

御太子官方圖則曝光

英皇地產的御太子自昨日公佈銷售訊息後,已有代理向我發訊息,表示有現樓睇,要跟我約時間。

御太子(The Prince Place)的銷售網頁已經悄悄啟動。物業的售樓說明書已經上載,大家可以實時了解物業資訊。

至於御太子的平面圖,當然要按下「閱讀更多」吧!

2012年5月30日星期三

英皇九龍城「御太子」搶灘

2012-05-29 - 明報 - 九龍城「御太子」 入場費543萬
「已獲批入伙紙的御太子,位處太子道西396至400號,前身為大東酒店,預計年底落成;項目提供36伙,單位由602至1248方呎,3樓屬連平台特色戶。代理指,樓盤由於不需申請預售,可隨時開售,預計標準戶平均呎價1.1萬至1.2萬元。市場流傳價單顯示,5樓705方呎B室售價594萬元、呎價8425元,屬呎價最低單位;而5樓602方呎A室,售價543萬元(呎價9020元),則是入場費最低單位。」

英皇地產透過較早前「慶祝七十週年」的宣傳和優惠,火速推售旗下物業套現,是因應政府連串賣地而準備彈藥?還是等待下一個樓市低谷而再大展拳腳?筆者將答案留給大家。

「景怡峯」側面幫「喜雅」宣傳

2012-05-28 - 明報 - 景怡峰70伙獲預留 最快周四開售
「房協未正式推出長沙灣喜雅之際,九龍建業(0034)突擊推出深水埗景怡峰,結果成功搶去不少客源,據代理估計,項目於過去3日合共錄得約70宗預留,部分高層單位呎價接近1.2萬元,市場消息更指出o靚模DaDa(陳靜)也有認購單位。發展商稱,景怡峰最快今日公布價單,並於周四正式開賣,項目即供折扣約為樓價2%。」

「景怡峯」售樓處今日出現罕見場面,發展商職員聲稱,沒有售樓書和物業價單,要在網上參閱,相信跟「未開售已獲預留」的「良性反應」,和發展商預計本星期內可以「一鋪賣清」有關。

「景怡峯」開放的搭建示範單位,模仿B室而建,建築面積665平方呎(以下簡稱為「呎」),實用面積473呎。
有說單幢式物業實用率較屋苑式物業低,筆者把近期開售的「喜雅」與「景怡峯」兩個搭建示範單位來個比較。
同為中小型單位,「景怡峯」B室的建築面積(665呎)比「喜雅」1座D室(567呎)大98呎,若以實用面積計算,「景怡峯」B室(475呎)只比「喜雅」1座D室(457呎)大18呎。當買家比較單位面積、間隔、配套等資料,就會了解哪個物業較「抵買」,連同「景怡峯」以每方呎均價9966元開售,即使「喜雅」不是「窮人恩物」,不少買家都會轉投呎價較「相宜」,實用程度更高的「喜雅」。

(示範單位圖庫,請參閱「閱讀更多」。)

2012年5月28日星期一

中國因素,緊握香港樓市命脈。

物極必反是自然定律,香港樓市又能否獨善其身?

李嘉誠和施永青有以下看法:
2012-05-26 - 明報 - 港人收入 追突樓價升幅
「李嘉誠又被問及對樓市的意見,他再指出,市民需求仍大,通脹一定來,利息又低,且「樣樣貴」,建築成本升幅更甚於通脹,說樓市應該會「安定」。

2012-05-24 - 明報 - 施永青:香港樓市健康 沒有泡沫
「施永青當天出席電台節目時表示,雖然受歐債危機影響,市場出現觀望局面,導致交投回落,但由於土地供應較難,私樓價格難以下跌。

若只從供應和需求看樓市,上述評論似乎有一定理據。不過,筆者有幾項質疑:

  1. 若沒有中國資金湧入,單憑香港人對住宅的需求,能把樓市捧成近年的火爆局面嗎?
  2. 正因為現時香港地衣食住行「樣樣貴」,市民還能像以往,把收入的一半(甚至更多)拿來供樓嗎?
  3. 建築成本跟樓價不一定成正比,浪澄灣的每呎地價連同建築成本都唔使$3,500,但今天的呎價也接近$10,000。李嘉誠的論述有否存在誤導成份?
  4. 中國經濟前景真的一如主流意見般,持續向好嗎?

香港樓市未來會點?很視乎中國因素。

2012年5月26日星期六

喜雅清水房全接觸

房協標榜「喜雅」有八成實用,到底有幾真呢?由大家去判斷。

筆者建議大家參觀清水房之前,不要抱太大期望。
(更多清水房圖片,請參考「閱讀更多」。)

景怡峯的隱形開支

坦白講,當房協「喜雅」都賣得咁貴,這個近太子多過近深水埗的「景怡峯」應該不會是「窮人恩物」吧!
2012-5-23 - 星島日報 - 景怡峯短期推 料400萬入場
「該項目共提供二百零八伙,以一至兩房戶為主,面積由三百至八百方呎,料整體呎價由一萬至一萬一千元,部分單位呎價在一萬元以下,入場費約四百萬元。」


景怡峯的平面圖顯示,物業除了住宅首層(即6樓)設有三房大宅外,其他樓層都以開放式、一睡房和兩睡房單位為主。
(參閱圖則,請按「閱讀更多」。)

2012年5月24日星期四

北角.JAVA.15.C.維港.地王

在前北角邨「地王」(下稱「地王」)正式招標之前,筆者帶大家從「渣華道98號(The Java)」,預視北角邨未來的價值吧!

(註:關注北角邨「地王」的朋友,請參閱「北角地王第三擊:政府五月賣地,並密切留意明日公布的賣地消息。)
「渣華道98號」位於渣華道市政大樓對面,是英皇近年進軍地產業的重點新項目之一。由於這物業恰好在北角邨地王附近,而單位的景觀,跟「地王」景觀相近,因此大家可從這單位的景觀,想像一下未來的「地王」海景有多美。(當然,這單位的海景是有限期的。)


今天介紹的,是最臨近「地王」的15樓C室的三房「大宅」。單位的建築面積958平方呎、實用面積690平方呎,空間感如何?大家自行判斷。
(參觀現場實景,請按「閱讀更多」。)

2012年5月22日星期二

喜雅不是「窮人恩物」

喜雅價單正式登場,標誌著喜雅並非「窮人恩物」,亦正式將不少年輕家庭「Price Out」。

從上述兩張價單顯示,最平的2座6樓E室,實用面積460平方呎,價格為$3,994,000;最貴的單位就在2座27樓F室,實用面積622平方呎,價格為$6,841,000。大部分單位價格介乎$4,000,000至$5,000,000之間。

雖說樓價已較筆者發表「有三百萬,應該唔使揀「喜雅」」拙文時,已經上升不少;而西九四小龍一帶除了昇悅居建築面積498呎一房戶、星匯居建築面積521、554呎一房戶外,入場費基本上全線突破四百萬大關。所以用「喜雅」同級的預算,在同區仍然不乏選擇(還未計「喜雅」每呎$2.5的管理費,差不多貴絕深水埗區):
當「喜雅」的樓價跟西九四小龍一帶的二手相若的時候,買家即使有同等預算,又是否一定要非買「喜雅」不可,並每月支付四位數字的管理費,供養房協的「Home Supreme」人員呢?

聰明的你,識得住,更要識得揀!
======喜雅系列======
喜雅,盛況空前
有三百萬,應該唔使揀「喜雅」
體驗「喜雅」文化 - 深水埗路演 
喜雅圖則全面曝光
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2012年5月20日星期日

喜雅,盛況空前

是咁的,筆者昨日早上專程去到長沙灣示範單位現場,想影些相以饗網友,讓大家安坐家中能夠欣賞「喜雅」的內櫳間隔、空間、和室內配置,豈料現場晨咁早已經人山人海,參觀者連售樓書也取不到,更遑論於示範單位內仔細參觀和拍照,不知情者會以為再次有六千蚊派。
因此,筆者將會分享昨天「喜雅」銷售現場的一些照片,讓大家可以感受盛況空前的「喜雅」狂熱。

(更多盛況,請按「閱讀更多」。)

2012年5月19日星期六

昂貴管理費,必定換來高質管理?

「實而不華」的喜雅(Heya Green)標榜「Home Supreme」專業管理,到底管理費開支是多少呢?

原來,喜雅每平方呎的管理費,跟天巒真的相若。
2012-05-18 - 成報 - 聲稱實而不華管理費與天巒相若 深水埗喜雅月內登場
「管理費可能與巿民預期有出入。每方呎管理費達2.5元......目前四小龍的管理費介乎1.8元至2.2元......大角咀浪澄灣,每呎為2.2元。更出乎意料的是與上水天巒並駕齊驅,雖然同為2.5元,但對號稱實而不華的喜雅而言可謂「喜」出望外。」

筆者亦分別搜羅「喜雅」和「天巒」的售樓書中有關「管理費」的部分,讓讀者輕易比較。
喜雅
天巒
當然,基於兩個樓盤的單位面積、管理份數有很大差別,管理費當然有所不同。

房協是否「一分錢一分貨」,實在見仁見智。當然大家應該要先了解以往房協物業管理的口碑吧。
景觀‧設施‧交通大比拼 揀夾屋大圖鑑

管理費高昂,並不代表管理質素一定好,皆因怎樣運用管理費,和管理費收入落在誰人口袋,才是重點。

其實,準買家和小市民均有權知道管理費的開支分佈。發展商有必要責成物業管理公司,向準買家和小市民提供管理費預算的詳細分佈,以確保市場對於每月需要支付的管理費用,有更仔細了解,亦讓準買家覺得管理費是「用得其所」。若然居民覺得管理費只是肥了管理層和部分另有企圖法團成員,而不能確保物業得到恰當保養,物業管理業將不會得到居民的尊重,而物業管理公司終有一天會被居民解僱,甚至被小業主控告。
2010年9月29日 - 蘋果日報 - 畢一小業主勝利! 起義成功踢走長實
2011年4月17日 - 蘋果日報 - 測量師報告 列出逾千項問題 畢架山一號業主告長實
畢架山一號業主告長實和長實的質量管理

不過,管理費過低,就肯定留不住好員工,這點只要易地而處就能理解。(即使最低工資實施,大企業仍有很多「走盞位」的。)
======延伸閱讀======
現崇山變新中環?呃鬼食豆腐咩?
金三角 - 銅鑼灣與毒品產地?
天涯.海玨.飛機聲?
「翻譯」出來的實用面積
新樓管理費有幾「搵笨」?
從天宇海風波,學睇樓書圖則。
實用面積計算呎價,好嗎?
長實發功,反規管一手樓銷售
發展商想點?其實好明顯!
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喜雅圖則全面曝光

喜雅隨即開售,意味著香港房屋協會深水埗「Heya」系列新樓盤群即將逐一誕生。

欣賞喜雅售樓書,鑑賞喜雅如何「迎合」香港人口味的同時,別忘記多參考售樓書上的參考條款啊~~

詳細物業平面圖,請按「閱讀更多」。

2012年5月18日星期五

佈景VS實景 - 現崇山三房入門大宅

誠然,搭建版示範單位跟現樓示範單位,總有一定差別。
筆者把嘉里黃大仙(不是新中環)「現崇山」搭建版示範單位和現樓來個大比拼。

搭建版示範單位彷照1座28樓B室而建,而現樓示範單位則位於1座39樓B室,間隔、面積都一樣,只是樓層不同。請放心,這不是千萬豪宅(發展商賣緊$9,160,000)。
(請按「閱讀更多」欣賞Show Flat靚相)

2012年5月15日星期二

恆隆提速賣浪澄灣

剛過去的星期日,除了是母親節外,還是恆隆提速賣浪澄灣的佳節。
點解?因為長實的峻瀅、新地的瓏門、恆基與新世界合作的迎海,均未能趁五一加母親節檔期取得預售樓花同意書,想買的朋友就要等下了。
根據浪澄灣售樓書,物業於2006年8月9日取得滿意紙(Certificate of Compliance),換言之,物業樓齡已經5年有多。

那麼,恆隆提速賣浪澄灣,對後市有何玄機呢?

2012年5月14日星期一

現崇山變新中環?呃鬼食豆腐咩?

以下個案,地產代理監管局可以作出適當法律行動。
(註:照片攝於尖沙咀港景匯商場一間地產代理)


該地產代理公司於推介位於黃大仙樓盤現崇山時,除了張貼發展商提供的物業圖片、宣傳資料,亦於頂部大字標明「新中環」。中環是港島樓,黃大仙是九龍樓,樓價相差多少,買家自行判斷。惟地產代理此舉,有無「呃鬼食豆腐」?留給大家判斷。

2012年5月13日星期日

百佳冷凍食品殺到大角咀

相信大家應該知道「百佳冷凍食品」這間舖頭,這店子是百佳超級市場的分支,除了報章提到的深水埗和馬鞍山設有分店外,在大角咀大同新邨亦看到它的蹤影。
2011年11月23日 - 明報 - 百佳推「冷凍食品」搶客
「百佳近月在深水埗桂林街開設「百佳冷凍食品」,附近為北河街街市,是基層買菜的熱點,而另一店則位於馬鞍山公共屋邨欣安邨。百佳發言人未有回應新店的目標客源及會否進一步拓展,只表示會致力為市民提供多元化選擇。」

要知道基層市民大多只吃得起「凍肉」這類次一級的食品,百佳擺到明要搶埋呢類市場。

百佳向來會對供應商施壓,逼他們以賤價向百佳供應食品貨物,百佳於是有條件以短期超級優惠的方式,增加市場佔有率。此舉會否先以平價殺掉小商戶的生存空間,等到小商戶逐一倒閉之後,再大幅抬高物價,要市民捱貴餸呢?大家析目以待吧。

大型連鎖店透過以街坊店包裝的分支,企圖以「先平後貴」市場策略搶去原有基層小商店的生存空間,實行「連汁都撈埋」,行徑教人不齒。

競爭法的規管範圍,有必要將這類「分支品牌」一併納入規管,否則小商戶失去生存空間的同時,小市民將會被逼捱貴餸。
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2012年5月12日星期六

英國真的一去不返?

英國對香港的功與過,留待大家判斷。

156年來,英國除了管治香港,還為香港締造了國際都會的地位。雖然有評論指英國也為香港帶來不少弊端(筆者也不反對),但相對英國為香港作出的貢獻,始終微不足道。

一直以來,主張「民主統一大中華」的政治人、學者等,基於歷史因素而產生四點堅持:

一. 中國不出現民主,香港就難以實行民主。
二. 香港必須作為民主中國的「試點」,並為中國民主作出重要貢獻。
三. 即使英國對香港有多大貢獻,仍因著英國是「外族」,統治得多好都是不對。
四. 香港不可能再向英國佬「追數」。

基於上述堅持,他們堅信,亦希望英國在香港主權移交後定必「一去不返」,當中有人甚至以「」來形容這些行動,並把政治籌碼盡數押在共產黨治下的中國(即使共產黨再殘暴)。

「世事如棋局局新」,英國真的一去不返?似乎言之尚早!

2012年5月10日星期四

峻瀅.九龍以東冒充九龍東?

傳媒機構的公信力,在乎忠於事實,堅守原則。專欄是傳媒表現公信力的重要舞台之一。
如果大家有拿到今期的《MetroPop》的話,應該會發現這個色彩繽紛的封面,不是香港東、九龍東或新界東,只是畫家的想像。

當然,這不是一本售樓書,封面也不像推介任何新樓盤,除了不受有關一手樓銷售的法例規管外,雜誌也應該不會因此惹上官非。
(想知這雜誌如何誤導公眾?當然要按「閱讀更多」吧!)

2012年5月7日星期一

勝利道1號(三):C單位.三百呎「酒店房」


近年不少市區新樓均備有「酒店房」(註:即開放式單位)可供選擇。繼「御悅」、「御匯」、「奧柏.御峯後,勝利道1號也有這類「窮人恩物可供選擇。然而,筆者參觀樓時,「酒店房」其實「有價有市」


講質素,勝利道1號的「酒店房單位是否更見實用?留給大家判斷。


今集將會帶大家欣賞物業高層C單位,建築面積逾百呎根據平面圖所示,物業一層共三伙,C單位客飯廳呈多邊型
(示範單位圖庫,請按閱讀更多)

2012年5月6日星期日

勝利道1號(二):B單位.從鬧市遠觀獅子山

繼上集「勝利道1號(一):A單位.近九百呎大兩房筆者簡介了永義國際抽水大王官永義後,今集將會帶大家欣賞物業高層B單位,建築面積逾七百呎


根據平面圖所示,物業一層共三伙,B單位浴室無窗,主人房有預留凹位可放衣櫃
(示範單位圖庫,請按閱讀更多)

勝利道1號(一):A單位.近九百呎大兩房


勝利道1號,確實位處勝利道。該物業的發展商是永義國際,該公司的大股東官永義(人稱「抽水大王」)曾於明報表示:
地產就要實實際際,講質素,樓同股票係兩件事……買樓最重要係位置,新界樓就係新界樓,無可能將淺水灣搬入新界......『勝利道1號』,係市區樓,無理由......屯門興建淺水灣樓嘛!」


官永義講得如此「口響,大家當然要細心欣賞物業質素吧。首先欣賞的,是物業高層A單位,建築面積近九百呎。


根據平面圖所示,物業一層共三伙,A單位客飯廳呈L型,主人房亦有斜邊位
(示範單位圖庫,請按閱讀更多)

國金裡的長毛象LYURA

這裡,就是國際金融中心商場。
為何這裡有長毛象出現?請不要見怪!因為這個展覽,將於5月10日完結,若大家有興趣,就要及早參觀了。

(更多花絮,就在「閱讀更多」)