留言管理政策

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2013年10月30日星期三

Imperial Kennedy廳房極細?虛位勁貴?

新地曾經公布Imperial Kennedy的物業圖則,當時本博亦有簡介單位間隔上的特色。在《一手住宅物業銷售條例》生效後,Imperial Kennedy就成為新地繼Shouson Peak後另一個上載物業售樓說明書的港島區新盤。
假如大家認為「觀月‧樺峯」內櫳仍然偏細的話,相信大家不會反對Imperial Kennedy屬於極細類別。想知詳情?請按「閱讀更多」吧!

本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷任何指明住宅物業的意圖。本博作者已作出所有應有努力,確保本博客所刊載的內容及資料正確無誤,惟資料純為參考,有興趣者須依靠自己進行視察及查證以確定資料的準確性。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博對任何引用資料而導致投資的損失概不負責。

廳房極細?虛位勁貴?
事實上,能在Imperial Kennedy圖則上稱為「睡房」的房間,長闊度都足2米。大家當然別要只看門面數字便草草下結論,本博選取了幾個例子進行分析:

案例一:6樓A室(三房兩廳連主人套房及雙儲物房) - 實用面積987平方呎 - 露台24平方呎 - 平台132平方呎
「千呎豪宅」的空間不一定寬敞實用,這個單位是很好的案例。
單位甫進大門,就是面積約66平方呎的曲尺型的走廊,從大廳延伸至主人房,用家難以善用有關位置。假設實用面積呎價為$25,000,這條走廊就盛惠約$1,650,000。

外連露台與平台的客飯廳面積超過210平方呎,但由於近廚房位置闊度只有2.725米,所以發展商將廚房牆身改成玻璃設計,以減低壓逼感。

三間睡房面積各走極端,主人房連同走廊位置面積達150平方呎,在特色單位而言尚算及格。不過,睡房1和睡房2的面積只有約45平方呎,兩間睡房的面積總和仍不及實用面積的10%。用家放置單人床和衣櫃後,沒有太多剩餘空間,若住戶不改動間隔的話就要忍受極細睡房帶來的壓逼感。

至於廚房內的「棺材型儲物房」,長1.85米,闊1.125米,剛好能夠放置一張摺合式單人床(本博重申:不鼓勵住戶將儲物房用作傭人休息之用)。

此外,由於樓層愈低結構牆就愈厚,單位裡面和週邊的牆身均計入實用面積之列,所以客廳與睡房2中間那幅0.6米厚面積達22平方呎的結構牆身,和約佔64平方呎的玻璃幕牆就成了全屋「焦點」,假設實用面積呎價為$25,000,這幅結構牆身和玻璃幕牆就分別盛惠$550,000和$1,600,000買家務必留意。

案例二:7樓D室(兩房兩廳) - 實用面積562平方呎 - 露台21平方呎 - 工作平台16平方呎
對流窗有助通風透光,但設計必須恰當,否則很有可能廢掉武功。
客飯廳連玄關位面積約150平方呎,近廚房位置闊度只有2.55米,所以廚房牆身要改成玻璃設計以加強視覺空間感。

撇除只有約45平方呎的睡房1,接近100平方呎的主人睡房雖配有轉角對流窗,但闊度只有2.2米,若住客要同時安置睡床和衣櫃,須犧牲部分窗戶才能放置衣櫃。結果,單位原來的「對流窗」效果或會被廢掉。

值得留意的是,玻璃幕牆面積接近50平方呎,佔實用面積約9%。假設實用面積呎價為$25,000,這部分的樓價就是$1,250,000。

案例三:8樓E室(一房兩廳) - 實用面積395平方呎 - 露台21平方呎 - 工作平台16平方呎
實用面積不足400平方呎,但同時設有露台和工作平台,佔去單位約9%的實用面積,使內櫳空間更見有限。
客飯廳和睡房面積分別達142和78平方呎,數字上看來合理,但買家別忘記單位只有一間睡房,而樓齡稍舊的物業相若面積的單位通常都建有兩個睡房的。

單位睡房和廚房旁設有分別厚度達0.575米和0.6米的結構牆,面積甚巨,猶幸牆身面積由兩側的單位攤分,但用家仍要留意有關面積佔實用面積之比重。

案例四:20樓A室(兩房兩廳連書房) - 實用面積619平方呎 - 露台21平方呎 - 工作平台16平方呎
實用面積逾600平方呎,兩房半設計,間隔理應見使好用。不過,單位內含不少「虛位」,令內櫳空間大打折扣。
這單位跟案例二最大的共通點是玻璃幕牆面積特多(達48平方呎),以及極細睡房1和主人睡房失敗的對流窗設計。

而最大的分別在於案例二的廚房在這裡變了書房,這單位的廚房設於大門旁邊。而實用面積是包括廚房旁邊厚度達0.8米的結構牆,再扣除露台與工作平台的面積,室內的空間可想而知。

案例五:38樓B室(三房兩廳連主人套房) - 實用面積745平方呎 - 露台21平方呎 - 工作平台14平方呎
窄長廚房與長走廊,成了這個單位最大的致命傷。
客飯廳和主人房面積分別為約176和77平方呎,兩間睡房面積均為52平方呎,比例尚算合理。

只有1.55米闊的廚房由於門口設於角落,加上要遷就通往工作平台的門口和活動通道,所以只設有一字廚櫃,用家要留意備餐空間不足的問題。

由於單位處於高層,兩幅結構牆合共佔去約18平方呎,相對低層單位未算誇張。

而長走廊佔去35平方呎,佔實用面積約4.6%。假設實用面積呎價為$25,000,這部分的樓價就是$850,000。

案例六:42樓A室(四房兩廳連雙套房及儲物室) - 實用面積1,256平方呎 - 露台32平方呎 - 工作平台16平方呎 - 平台119平方呎 - 天台137平方呎
平台與天台對特色單位的身價特別重要,由於發展商利用天台大部分樓面作庇護層,所以頂樓單位的天台只得不足200平方呎。
單位除了主人睡房較大外,其餘睡房面積均相當細小。睡房1和3均只有約53平方呎,而套房設計的睡房2亦只有約59平方呎,三間睡房面積總和才佔實用面積約13%,在特色單位的標準屬於嚴重偏低。

值得留意的是單位走廊長逾7米,面積達68平方呎。假設實用面積呎價為$25,000,這部分的樓價就是$1,700,000。

單位玻璃幕牆的面積亦達52平方呎,但由於單位夠大,將比例攤薄至約4%
從上述六個案例可見,新地樓並不一定實用,大家切忌看到新地品牌便盲目入市。除了看清楚用料說明,本博強列建議大家先認清單位內櫳空間,才決定是否入市,以免收樓時才覺得廳房極細,虛位勁貴。

*********同場加映:發展項目中的住宅物業的面積*********
以下是最新售樓說明書刊載的住宅單位面積表,心水清的讀者會發現實用面積較早前售樓說明書公布的有輕微出入,買家務必留意。


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