留言管理政策

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2013年12月20日星期五

「奇則天后」長實Diva:分層平台欠私隱?+巨無霸窗台+面壁主人房

長實位於天后電氣道的新樓盤「Diva」昨日正式上載售樓說明書。這個位於恆基歌頓道「維峯」旁邊的項目,提供實用面積493-741平方呎的兩、三房單位,有別於「維峯」主打實用面積500平方呎以下的「劏房」,但長實近年的新樓屢創「奇則」,今集介紹的「Diva」又豈會例外?
物業位處舊樓林立的天后,由於鄰近維港的萬國寶通中心、Twenty One Whitfield、佳景大廈、銀都洋樓等高樓,只有極高層A及D室向西窗戶才有望從樓群中欣賞維港海景。

本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷任何指明住宅物業的意圖。本博作者已作出所有應有努力,確保本博客所刊載的內容及資料正確無誤,惟資料純為參考,有興趣者須依靠自己進行視察及查證以確定資料的準確性。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博對任何引用資料而導致投資的損失概不負責。

售樓說明書所列明的「窗台面積」,只計算從外牆凸出的部分(即窗台虛線以外凸出外牆的部分),並無計算虛線以內面向廳房的部分(附於外牆的部分)。因此從室內觀察,窗台實質的面積總和將較售樓說明書所註明的面積為大,用家務必留意。由於窗台在使用上並不會明顯區分外牆以內和以外,因此本文計算的窗台面積,將會把凸出外牆的部分和附於外牆的部分的面積一併計算在內。

1. 分層平台欠私隱?
大廈的2和3樓的A和D室均外連平台,值得留意的是3樓A和D室的平台均要經過上行樓梯才能前往廚房。
案例一:3樓D室 - 兩房兩廳 - 實用面積532平方呎 - 工作平台16平方呎 - 窗台50平方呎 - 平台563平方呎
2樓和3樓D室的平台高度分別為香港主水平基準以上高度11.150米和12.025米,兩層平台高度相差0.875米,售樓說明書並無列明分隔兩層平台之間的圍欄有多高,加上3樓D室的平台與鄰廈「維峯」極近,因此用家要留意私隱和安全問題。

客飯廳連同開放式廚房面積約254平方呎,平台入口設於開放式廚房外。客飯廳面向電氣道一方設有大窗和工作平台;而面向維峯與舊樓群的一方則設有面積約40平方呎的「巨無霸窗台」。開放式廚房備有兩列平衡廚櫃以供備餐。

浴室有窗,面積約32平方呎。

面積約45平方呎的睡房1設有「柱後窗台」,窗台面積約14平方呎,是一貫長實樓「剛剛好」的單人睡房標準。

主人睡房空間較大,面積約92平方呎,並預留小型凹位放衣櫃。這個房間亦設有對流窗,可惜窗台(面積約15平方呎)與鄰近的「維峯」面壁,對流窗的效果很可能大打折扣。

三個窗台的總面積約69平方呎,較售樓說明書所註明的面積(50平方呎)為大,用家務必留意。
2. 巨無霸窗台

案例二:5樓C室 - 兩房兩廳 - 實用面積493平方呎 - 工作平台16平方呎 - 窗台47平方呎
客飯廳連開放式廚房面積達242平方呎,發展商亦「細心地」在客飯廳最長的牆身(長4.7米,面向歌頓道)建造窗台(面積約38平方呎),並在面向電氣道一方建有工作平台和窗戶,以便通風和採光(但住戶要面對歌頓道與電氣道的車來東往)。開放式廚房備有「凹」字廚櫃以供備餐。

浴室面積約33平方呎,則以「黑廁」設計,用家面留意衛生和通風問題。

睡房1面積約46平方呎,建有「柱後窗台」,窗台面積約14平方呎。至於面積約69平方呎的主人睡房已預留建造大衣櫃的凹位,窗台面積約15平方呎。

這個單位三個窗台的總面積約67平方呎,較售樓說明書標示的47平方呎有一定差距。
3. 面壁主人房

案例三:8樓A室 - 三房兩廳連主人套房加工人房 - 實用面積717平方呎 - 工作平台16平方呎 - 窗台84平方呎
甫進大門,經過面積約18平方呎的玄關,便到達面積約190平方呎的客飯廳。客飯廳面向電氣道一方設有大窗與工作平台;面向舊樓群的一方則建有「巨無霸窗台」(面積約45平方呎)。

A室是物業唯一建有廚房的屋則,廚房面積約47平方呢,建有「凹」字廚櫃。

經過長3.385米的走廊(面積約33平方呎),便進入三間睡房、兩個浴室和工人房。工人房一如同系「海譽」的窗台房,面積極細,房間只有約18平方呎,特闊窗台的面積約12平方呎,窗台面積比例同屬誇張之列。

睡房1和2面積均約45平方呎,最大分別在於睡房2建有「柱後窗台」,因此窗台面積(約18平方呎)較睡房1的窗台(約16平方呎)略大。

主人睡房面積約101平方呎,建有面積約31平方呎的「巨無霸窗台」,加上與鄰座的海城洋樓非常接近,低層單位或需要「面壁」。

這個單位建有五個窗台,總面積約122平方呎,遠較售樓說明書所示的84平方呎為大。
長實近年多個新樓盤均創「奇則」先河,「Diva」能否令長實「奇則」再創顛峰,還看信和與恆基等大型地產商會否「亦步亦趨」。

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