留言管理政策

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2014年9月24日星期三

迎海‧星灣御:主人房?還是儲物間?

主人房?還是儲物間?原來可以很混淆。

今集介紹的大宅位於馬鞍山烏溪沙站附近的「迎海」三期「迎海‧星灣御(Double Cove Starview Prime)」。這個屋苑有種單位不設睡房,只建有兩個儲物間、兩個浴室、一個廚房、一個廁所和一個巨廳,設計破格創新。

可惜售樓說明書所寫的「儲物間」,到了「機電裝置數量說明表」和「噪音緩解措施」就分別變成「主人房」和「睡房」,分分鐘令準買家無所適從。

本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷任何指明住宅物業的意圖。本博作者已作出所有應有努力,確保本博客所刊載的內容及資料正確無誤,惟資料純為參考,有興趣者須依靠自己進行視察及查證以確定資料的準確性。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博對任何引用資料而導致投資的損失概不負責。



迎海‧星灣御第25座3樓A室 - 實用面積767平方呎 - 露台22平方呎 - 工作平台16平方呎
單位各部分的面積如下:

面積(平方呎,約數)
玄關
19
客飯廳
349
露台
22
工作平台
16
廚房
60
儲物間1
26
廁所
15
儲物間2
87
浴室
43
主人房浴室
43

單位不設睡房,皆因單位部分窗戶屬固定窗戶。

噪音緩解措施
根據售樓說明書第298頁,迎海‧星灣御第25座低層A、H室,均設有固定玻璃窗,而露台天花亦裝有隔音物料。而根據《建築物(規劃)條例》(Cap. 123F)第30條規定:

「(1) 每個用作居住或辦公室用途或廚房的房間,須有天然的照明與通風。 (1962年A97號政府公告)
(2) 該等天然照明與通風須藉一扇或多於一扇符合以下規定的窗而提供

(a) 窗的建造須使─
(i) 窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的十分之一;及
(ii) 該等窗總共最少有相等於房間樓面面積的十六分之一的面積能開啟,而開啟方式須使每扇窗的開口的頂部在樓面水平之上最少2米,如屬獨立和半獨立建築物,則在樓面水平之上最少1.9米;及 (1976年第294號法律公告)
(b) 有不少於(a)(i)段所規定的面積(以下稱為訂明的窗)直接面對室外。」

由於迎海‧星灣御部分低層單位房間的窗戶不能開啟,所以這些房間不能稱為「睡房」。住戶若要改動有關窗戶,有機會違反迎海‧星灣御「副公契」有關條款,準買家務必留意。

主人房?還是儲物間?
對於迎海‧星灣御第25座3-19樓A、H室的描述,同一本售樓說明書竟然出現三種說法。


253-19AH
平面圖
P. 80 - 83
平面圖只註明有關單位建有兩個儲物間(其中儲物間2附設主人房浴室)、兩個浴室、一個廚房、一個廁所和一個巨廳。
機電裝置數量說明表
P. 219 - 222
說明表列載了有關單位的客飯廳、主人房、主人房浴室、浴室、廚房、儲物間和廁所的機電裝置數量。
噪音緩解措施
P. 298
圖表說明第253-5AH室、6-7A室的客廳及睡房;以及6-7A室的睡房,均裝設「固定玻璃窗」。

到底機電裝置數量說明表裡的「主人房」以及噪音緩解措施的「睡房」在哪裡出現?準買家容易被發展商誤導。發展商有責任澄清相關內容,以消除誤會。

近期一手樓的售樓書動輒厚逾百多頁,而迎海‧星灣御的售樓書厚度更接近三百頁,發展商當然有責任確保售樓說明書資料準確無誤,避免惹起誤導嫌疑;而準買家更應知悉售樓書內容,以免招致損失。

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