留言管理政策

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言論自由讓香港成功,同時也確保不同的聲音能夠互相尊重,大放異彩,因此本博開放留言功能。然而,近年有些人濫用言論自由,而且做盡壞事(特別是來自財團手下以及中國的「五毛」等網絡打手),這些人的言論基本上毫無道理,旨在混淆視聽或浪費大家的時間。

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2015年8月31日星期一

混合發展問題多多,馬頭圍道能否例外?(附上本博建議方案)

混合發展在香港不算新鮮,但有不少問題需要解決,馬頭圍道重建項目又能否例外呢?

2015-08-31 - 蘋果日報 - 馬頭圍塌樓現場重建 民間提方案 私樓 居屋 公屋 集同一幢樓

「一群專業人士近日向城規會提出民間規劃申請,建議供未被拆的崇志街居民作樓換樓原區安置;興建集私樓、居屋、公屋於同一幢的混合式樓宇,及保留並改善舊區回收店等社區網絡,冀市建局一改過去趕走居民、踢走小店的「換血式」重建模式。......本身是規劃師的紅土達人成員Natalie表示,計劃建議將馬頭圍道及崇志街兩個地盤合而為一,分兩期發展。
首先在馬頭圍道興建兩幢18層高共420個單位的樓宇後,安置受重建影響的崇志街居民遷入,然後才展開第二期重建,興建一幢25層高共有150個單位的樓宇......可做到原區安置......」


管理問題

如何管理混合發展項目從來都是一門學問。

以華富邨為例,這條公共屋邨約有1,100戶公屋租戶,其餘的都是買樓單位(即租者置其屋)。該屋邨的管理權責分散,由香港房屋委員會負責樓宇管理;由港島西區租約事務管理處負責屋邨租約事務;停車場由領展(領匯)負責管理;現時已經成立有業主立案法團,華孝樓、華廉樓、華禮樓、華善樓和華賢樓由新昌物業管理有限公司管理,華愛樓和公共用地則由嘉怡物業管理有限公司管理。日常管理的權責已經相當複雜。

當樓宇出現涉及買樓單位與出租單位之間的管理問題,情況就會變得複雜。當樓上樓下單位因滲水出現糾紛時,因為業權複雜,難以分清維修權責(公屋租戶可要求房署協助,但買樓單位業主就要自行負責),住戶需要多花時間心神與不同管理公司周旋,浪費時間之餘,問題亦難以解決。

此外,假如整個項目由單一公契經理人管理,即使情況比較理想,也要面對如何攤分管理費、如何組成管理委員會等複雜問題,務必小心處理。

樓宇規劃
紅土社區達人的建議方案,有地舖、社區設施、天台農圃、台階式平台、公眾市集,而原區安置受重建影響的崇志街居民的理念也可取。不過,既然項目能興建三幢住宅樓宇,就應該小心分配,也有條件將每幢樓宇分配作不同用途。

建議方案
其實,紅土社區達人的重建計劃還有改善空間。本博簡單編製出以下建議規劃草稿,項目分三座興建,第一、二座鄰近馬頭圍道,第三座則鄰近崇志街,樓宇布局大致參考紅土社區達人的方案。
本博認為所有市區重建項目,必須善用有限土地,提升公眾利益。因此在不構成嚴重屏風效應下,樓宇應該盡量建高(主水平基準以上高度120米為合理高度),以提供較多住宅單位以供市民安居。

第一座為「原區樓換樓」單位,除了照顧重建影響的79戶,餘下單位可安置同區其他重建戶,或作居屋/資助房屋發售。

第二座為居屋/資助房屋,由非官方機構(如香港房屋協會)興建及銷售。樓價應有一定折扣,折實後的建議售價為四百萬或以下,並設轉售限制。

第三座為私人住宅單位,設計參考喜雅、喜盈、喜韻、喜薈、喜漾等實而不華樓宇,適合市民長期居住。不少於八成單位建有獨立廚房,全數單位浴室/廁所必須有窗,以符合人類基本居住需要。建議由非官方機構(如香港房屋協會)興建及銷售。

社區與公用設施方面,本博的方案與紅土社區達人方案相若。不過,本博的方案新增一些設施,以容納社會上被忽視的兩種人,包括長者(老人院)與露宿者(露宿者服務設施)。長者宿位嚴重不足人所共知,不少老人家奉獻畢生青春貢獻社會,讓他們晚年有個容身之所,實為社會共同責任。本博理解提供露宿者服務設施並不容易被部分社區人士接受,但露宿者服務設施為全港的露宿者提供多項服務和支援,例如:輔導、外展(包括深宵外展)、及小組活動、起居照顧(例如沐浴、剪髮)、就業輔導、護送、繄急基金、緊急/短期住宿服務和服務轉介等,讓露宿者有重新融入社會的希望,這也是關愛社會的必要設施。

不過,講多無謂,市建局還是牟取暴利最實際,大家還是食住花生見證市建局如何執行「以錢為先,陸客為本,與商共議」的「社會使命」吧!

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