留言管理政策

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2015年11月25日星期三

煥然壹居抽獎遊戲仍有變數

近日樓市熱話,莫過於剛公布單身人士享有申請資格的「煥然壹居(De Novo)」。單身人士的入息和資產上限與家庭相同,月入不多於6萬和資產不多於300萬的人均可申請,引起不少爭議。市建局四位同屬立法會議員的非執行董事麥美娟、郭榮鏗、蔣麗芸及胡志偉,聯署市建局主席蘇慶和,指市建局完全違背資助房屋政策原意,用公帑資助有錢人置業,要求市建局開緊急會議,重新考慮此安排。

2015-11-25 - 東網 - 煥然壹居銷售安排惹議 4非執董聯署促檢討

「麥美娟指,昨日會議自己「留到最後」,議程並沒有包括調整「煥然壹居」的銷售安排,而是管理層到會議尾聲,口頭報告其他事項時,她才從管理層口中得知,放寬申請規限,直指這樣不「擺上議程」是不恰當,且事前並無文件講述放寬申請規限。

胡志偉質疑,今次事件會令公共資源得不到適當運用,指市建局應把有限資源用於協助有需要的組群,但今次管理層的決定,偏離了原本的原則。

蔣麗芸表示,未知市建局基於什麼原則去改變申請規限,今次事件若沒「上議程」便直接落實,會令董事發揮不到監察作用,冀市建局作出糾正。


郭榮鏗被問及市建局放寬申請會否違反家庭崗位歧視條例時則表示,該條例有豁免政府房屋津貼之條款,但認為條文是否適用於市建局及今次項目則有爭議。」

這場煥然壹居抽獎遊戲由於面臨考驗,單身人士能否入閘參與,仍然存在變數,此事如何處理,將會對日後資助房屋政策構成重大影響。

一. 有利較高入息單身人士置業

煥然壹居的申請資格較一般資助房屋寬鬆。

 2015-11-25 - 蘋果日報 - 煥然壹居 單身月入6萬也可抽 市建局被斥公帑資助有錢人上車

「房委會最新一期新居屋,白表單身申請入息上限為2.3萬元;房協綠悠雅苑單身入息上限為2.5萬元。煥然壹居的單身申請資格高達6萬元,創歷來新高。」

由於市建局不為煥然壹居作擔保,想借高成數就要用到按揭保險。

「以月入6萬元上限計算,符合收入與供款比率(Debt-Servicing Ratio,DSR)之最高貸款額達606萬元。以按揭年期25年及目前P按息率2.15厘計算作參考,若單身申請者收入僅得3萬元,受限於DSR,最高每月供款為13,065元,而最高貸款額則為303萬元。以購買400萬元樓價單位為目標,即只能借盡303萬元,相當於連按揭保險在內、達七成半的按揭貸款,換言之,該名申請人需付首期100萬元,月供12,936元。

在債務均等情況下,月入達6萬元的單身申請者,最高每月供款為26,130元,而最高貸款額為606萬元。同樣購買價值400萬元單位,月入6萬者可靠按揭保險,借盡九成按揭貸款(360萬元),換言之,只須付40萬元首期,月供15,523元,就可買價值400萬元之單位。若貸款涉及按揭保險計劃,將須繳付保費。

單身人士置業很艱難。

事實上,單身人士月入即使高於2.5萬元,除非擁有七位數積蓄,否則在現市況置業難度極高。經濟通也許說明了市建局為何決定單身入息資產要求與家庭申請者看齊。

「如以兩房單位600多萬元計,申請者需付四成首期,約250萬元,以25年還款年期計算,申請人每月要供款1.6萬元。由此看來因入息和資產上限,不論家庭及單身人士,要購入較大的心儀單位時會時都會將近「一鋪清袋」,尤其是單身申請者供款壓力不少」


單身人士在現代社會愈見普遍。

現代家庭人數較少,而遲婚甚至不婚的人士愈來愈多,加上有部分人因各種私人原因未必方便以家庭名義置業,煥然壹居為這一批高入息高資產的單身人士提供置業機會,也許是資助房屋政策的一大突破。

此外,平機會在今年7月底,接獲市民查詢,指市建局資助房屋計劃「煥然壹居」不接受單身人士申請,有可能歧視單身人士。

「平機會證實,曾去信市建局,了解「煥然壹居」的詳細申請資格,並提出如「煥然壹居」不接受單身人士申請,請市建局說明有關理由。市建局在今年8月19日以書面回覆平機會,表示有關項目的申請者資格仍然未有最後定稿,在制訂項目申請者資格時,會考慮相關的歧視條例的條文。

平機會又表示,在收到市建局書面回覆當日之後,並沒有和市區重建局就「煥然壹居」有任何的討論。」


二. 有人歡喜有人愁
有人歡喜自然有人愁,蘋果日報以下報導亦說明了家庭客被分薄機會的苦況。

「陳先生直言是單身人士喜訊,但他認為入息門檻太寬鬆,「6萬蚊入息都可以申請有啲嘥氣,嗰啲人本身有能力自己買樓,𠵱家會多咗人爭,令到我哋有置業需要嘅人機會減少」。」

「曾以白表家庭申請居屋的梁先生,就批評市建局不設家庭優先揀樓,漠視家庭置業需要,『我一家三口每月要畀萬幾蚊租樓,收入又超過公屋入息上限,又買唔起私樓,喺咪應該幫我哋先?

三. 出售資格何去何從?
資源分配的最大問題,是「不患寡而患不均」。市建局如今可以做的,除了修訂單身人士的入息與資產限額;就是參考房委會根據家庭人數編配不同面積房屋的精神,將開放式與一房單位集中編配給單身人士優先購買,而家庭客則獲優先購買兩房單位,將房屋資源盡量合理地分配。

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