留言管理政策

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2015年11月24日星期二

新地峻巒,附帶開支浪接浪


蘋果日報有線電視樓盤傳真先後報導新地元朗「峻巒1A(Park Vista 1A)」的小業主須承擔屋苑內濕地的管理開支,峻巒小業主未見官已被先打五十大板。不過惡夢還未完結,除了濕地,樓盤還有許多隱藏管理開支,金額可以好驚人。

本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷任何指明住宅物業的意圖。本博作者已作出所有應有努力,確保本博客所刊載的內容及資料正確無誤,惟資料純為參考,有興趣者須依靠自己進行視察及查證以確定資料的準確性。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博對任何引用資料而導致投資的損失概不負責。

一. 濕地管理 與 鐵路專用範圍
綜合蘋果日報與有線電視引述新地的資料,峻巒範圍內「生態保育區」只有約50萬呎,有關濕地將由新地與小業主共同承擔,有一部份是買家負責,一部份是發展商負責。不過,新地未有透露實際比例、費用及負責內容。事實上,本博作者已有下列初步疑問:
  • 濕地總綱圖須包括有關生態特徵管理、水文管理、植物管理、人類接近及滋擾管制的生態再造及管理計劃、執行計劃、生態監察計劃及漁農自然護理署署長(漁護署署長)可能要求的其他資料。漁護署署長有否按照現時國際較領先的標準制定管理要求?地政總署署長根據哪些原則決定有關濕地總綱圖符合國際標準?
  • 濕地總綱圖所列明的保養規格可能與一般園林保養有重大差別,這些差別會否為新地和小業主帶來巨額管理開支?將來進行招標和監管時,會否存在重大而罕見的困難?
  • 管理預算案中,根據哪個原則攤分各項有關濕地(及其他地方/設施)所須的管理費用?單位面積?業權份數? 
  • 部分濕地與鐵路專用範圍重疊,新地和小業主須負責管理,並須於政府指定之日期交還,發展商有否將有關因素告知準買家?
漁護署署長/地政總署署長/新地有必要就濕地管理提供較全面答案,才能釋除公眾與準買家的疑慮。
根據2015年11月5日所簽訂的濕地管理協議,新地和峻巒小業主須承擔上圖地方的管理開支。上圖的「Pink Area」面積約48,359平方米(約52.05萬平方呎),相信就是新地所談及的「約50萬呎」生態保育區。此外,上圖還有「Yellow Area」、「Green Area」和「Pink Hatched Blue Area」,都是根據濕地管理協議所訂明的「生態保育區」,面積合共15,621平方米(約16.81萬平方呎),峻巒小業主要留意有關管理開支。
另外,上圖啡色與黃色加黑點區域不屬於峻巒範圍,但公契規定,新地與峻巒小業主須負責提供園景和管理上述兩個區域,而黃色加黑點區域更須在政府要求下交還。現時這裡是草地和園林。

二. 架空電纜
買家要留意架空屋苑附近的架空電纜是不能改動的。

三. 黃色區域
新地與峻巒小業主須負責管理黃色區域,但這土地並非峻巒範圍,將來須交還政府,用途未明。
四. 穿梭巴士服務
新地於2015年11月19日的新聞稿表示「住戶亦可享用峻巒廣場商戶提供之專屬轎車服務,往返西鐵錦上路站及九龍環球貿易廣場......」 ,更有地產代理口頭表示峻巒設有穿梭巴士往返YOHO Mall(形點)與九龍環球貿易廣場。準買家作決定前,除了要核實資料準確性外,過要留意日後穿梭巴士可能帶來的額外管理費開支。詳見本博作者於2015年11月8日的蘋果日報專欄文章〈地產潮文:Shuttle隨時變風暴 〉。

峻巒的開支浪接浪,準買家參觀完現樓,切忌草率決定,要先衡量潛在管理開支才作決定。

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