留言管理政策

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2015年12月10日星期四

煥然壹居各類單位間隔全接觸

由市建局的角色,到當初作樓換樓用途,再到近期變資助房屋,煥然壹居(URA Kai Tak Project)都充滿爭議,近日市建局上載了售樓說明書到樓盤網站與銷監局網頁,本博為大家分析樓盤各類單位的間隔。值得一讚的是市建局近年唯一一個「零黑廁」項目,全部單位浴室都設有窗戶,實在難能可貴。屋苑三幢高座大廈的22樓為空中花園和會所。

本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷任何指明住宅物業的意圖。本博作者已作出所有應有努力,確保本博客所刊載的內容及資料正確無誤,惟資料純為參考,有興趣者須依靠自己進行視察及查證以確定資料的準確性。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博對任何引用資料而導致投資的損失概不負責。

開放式單位
開放式單位集中在低座大廈,全部單位附設開放式廚房。最大特色在於所有開放式廚房設於客廳旁的一個獨立空間,並附設窗戶,必要時可加建牆壁作獨立廚房之用。

開放式廚房與浴室之間亦預留走廊,盡頭設有通風窗。而樓書平面圖顯示客飯廳近窗部分為「客廳/睡房」,假如住戶可在客廳加建牆壁作獨立睡房,仍可透過開放式廚房的窗戶,和面向天井的小窗通風透光。(註:早前本博引用的蘋果日報圖片,並無顯示開放式廚房與浴室之間的通風窗。)
單位各部分面積如下:


L12C
L12D
實用面積
332
332
露台
22
33
窗台
2
2
客飯廳/開放式廚房
254
254
浴室
37
37
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。

一房單位(開放式廚房)
建有開放式廚房的一房單位同樣設於第L1座,客飯廳以長方型設計,設於客飯廳附近的一個獨立空間,並附設窗戶,必要時同樣可以加建牆壁作獨立廚房之用。

睡房面積接近100平方呎,A及H室的睡房長度更達4.075米,足以分間兩間睡房(每間長2米,中間以75mm間隔牆分隔)。可惜睡房只得一邊設有窗戶,假如將睡房一分為二,其中一間房就會無窗。

煥然壹居的一房單位面積偏大,在其他較舊的樓盤,相若面積的單位已經是兩至三睡房單位。
單位各部分面積如下:


L12A
L12B
實用面積
467
463
露台
22
22
窗台
1
1
客飯廳/開放式廚房
250
249
浴室
38
43
睡房
98
96
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。

一房單位(獨立廚房)
建有獨立廚房的一房單位設於三幢高座大廈內,這些一房單位的廚房尺寸與一般新樓相若,惟單位不設工作平台,廚房無須預留通道進出工作平台,實用性較高。

部分單位建有玄關,睡房與浴室之間均預留約17至22平方呎的走廊,走廊盡頭均設有通風窗,假如住戶在客廳加建牆壁作第二間獨立睡房,仍可透過面向天井的小窗通風透光。

煥然壹居的一房單位面積偏大,在其他較舊的樓盤,相若面積的單位已經是兩至三睡房單位。
單位各部分面積如下:


H121B
H122D
實用面積
444
472
露台
22
22
窗台
2
2
玄關
不適用
21
客飯廳
185
185
走廊
22
17
廚房
50
56
浴室
38
37
睡房
70
71
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。



H221A
H121C
實用面積
470
457
露台
22
22
窗台
1
1
玄關
12
不適用
客飯廳
185
186
走廊
17
22
廚房
60
57
浴室
37
37
睡房
73
69
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。



H221D
H121E
實用面積
450
449
露台
22
22
窗台
1
1
玄關
不適用
不適用
客飯廳
186
186
走廊
17
22
廚房
60
57
浴室
37
37
睡房
71
69
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。



H321D
H321F
實用面積
463
442
露台
22
22
窗台
1
1
玄關
21
不適用
客飯廳
185
181
走廊
17
17
廚房
56
57
浴室
37
37
睡房
71
70
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。

兩房單位
兩房單位同樣設於三幢高座大廈。間隔跟一般新樓盤分別不大。部分單位建有玄關。全部單位的飯廳設有通風窗可作對流,假如住戶在客廳加建牆壁作第三間獨立睡房,仍可透過小窗通風透光。

全部單位建有獨立廚房,兩間睡房與有窗浴室均設於單位一端,以短走廊連接。睡房1較一般新樓略大。
單位各部分面積如下:


H121C
H121E
H121F
實用面積
568
567
558
露台
22
22
22
窗台
3
2
2
玄關
29
21
17
客飯廳
171
191
191
廚房
59
57
57
走廊
14
14
14
浴室
37
37
39
睡房1
57
57
57
主人睡房
91
90
91
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。



H221B
H221F
H221G
實用面積
540
554
539
露台
22
22
22
窗台
2
2
3
玄關
不適用
14
不適用
客飯廳
193
191
191
廚房
57
57
60
走廊
14
14
14
浴室
38
38
37
睡房1
57
57
57
主人睡房
91
91
91
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。



H321A
H321B
H321C
實用面積
562
540
567
露台
22
22
22
窗台
3
2
2
玄關
19
不適用
21
客飯廳
191
193
191
廚房
58
57
57
走廊
14
14
14
浴室
37
38
37
睡房1
57
57
57
主人睡房
91
91
90
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。

三房單位
三房單位同樣設於三幢高座大廈內,全部單位均設有主人套房,全部客廁均只有企缸,面積均較一般劏房新盤相若。由於房間數目較多,這類單位的走廊位也自然較長,與私樓睇齊。睡房1和2均較一房及兩房單位的睡房細小,與部分力場與新地新盤的水準相若。

全部單位的飯廳設有通風窗可作對流,假如住戶在客廳加建牆壁作第四間獨立睡房,仍可透過小窗通風透光。
單位各部分面積如下:


H121A
H121G
實用面積
667
657
露台
22
22
窗台
4
4
玄關
不適用
不適用
客飯廳
205
200
廚房
57
61
走廊
31
31
浴室
29
29
主人睡房
93
94
主人浴室
37
37
睡房1
50
50
睡房2
50
50
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。



H321E
H321G
實用面積
675
660
露台
22
22
窗台
4
4
玄關
21
不適用
客飯廳
198
201
廚房
59
61
走廊
31
31
浴室
29
29
主人睡房
93
93
主人浴室
37
37
睡房1
50
50
睡房2
50
50
註:上述數字均以平方呎為單位,除售樓說明書列明的面積外,其餘面積均為約數。

煥然壹居現已公布首張價單,貴唔貴大家心中有數。
地產站 - 2015-12-10 - 煥然壹居價單曝光 貼二手開價 8折後呎價最低1.05萬元

「首批單位因應不同的重建項目、及煥然壹居「樓層區域」,而有不同固定優惠呎價,今批面積介乎332至675平方呎,將會發售的47伙分布於L1及H3座的1至21樓,分8個區域供5個重建項目中受影響業主選購,固定呎價10,534至12,722元不等,變相可獲折扣8%至19%。以此計算,100伙折實樓價約372.3萬至858.7萬元。

以L1座3至5樓的樓層區域為例,涉及C至F室開放式戶,面積332平方呎,全數望內園。單位原定價443.3萬至454.6萬元,呎價13,352至13,693元,受通州街重建項目影響的業主,可以固定呎價11,214元購買區域內的任何一個單位,變相愈高層單位折扣愈大,折扣率16%至18%不等。

由於煥然壹居於啟德新發展區內首個開價項目,同區未有物業比較,若比較位置相近的新蒲崗及九龍城住宅,近期成交呎價約1.1萬至1.5萬元水平,項目定價可算相當貼近市價。若以「樓換樓」可獲折扣約1至2成計,可算是低市價賣樓。

此外,發展商僅接受建築期付款,首期共30%需在簽署買賣合約時繳付,算是較高首期的付款計劃,以最平單位折實372.3萬元計,首期約需112萬元。」

面留意煥然壹居雖說接近私樓級數,但只有空中花園及約一萬平方呎的會所設施,假如大家比較鄰近私樓或居屋造價時,務必將屋苑能提供的設施一併比較(麗晶花園也有網球場、籃球場、泳池的)。

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