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2018年3月31日星期六

【啟朗苑對面】啟德第1F區1號地王:能否突破兩百億成後市關鍵(2018-05-16更新:新地逾251億奪啟德地王)

介紹位於新居屋2018的屋苑之一「啟朗苑(Kai Long Court)」對面的地王之前,當然要出動呢張相!
本博客介紹的「啟德一號(II)(One Kai Tak(II))」現樓單位時,曾經介紹過這道景緻。

1. 啟德1號(II)兩房曲尺廳(F室):千四萬買個大西北方向願景
2. 啟德1號(II)三房一套加儲物房(G室):兩千萬住七百九十九呎

綜合各消息來源,啟德第1F區1號地王(新九龍內地段第6568號)有多個估值:

1. 美聯測量師行董事林子彬:估計地價約為180.44億港元
2. 香港01引述中原測量師行執行董事張競達:料每呎樓面地價估值約1.5萬元,地皮總地價約201億元。
3. 萊坊林浩文:估計樓面地價可達1.35萬至1.5萬,地價191億至212億元。
4. 高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚:估計1F區地皮的地價達233.5億元,樓面呎價約1.65萬元。

雖然需求持續強勁,而政府土地房屋供應的底牌早已被市場看穿,但近日樓市不明朗因素確實增加,這幅地皮的成交價能否破兩百億大關,將會對後市起關鍵作用。

(2018-05-11更新)根據《蘋果日報》的《【世紀地王】啟德住宅地累收5份標書 「小超」出手爭地 》報導,入標者以本地財團為主:

「九龍啟德第1F區1號住宅地今午12時截標,作為上個財年最後一幅官地,而且是估值逾200億的地皮,成為市場焦點。地政總署剛宣佈啟德住宅地累收5份標書,全部均是「本地薑」,中資則消失得無影無蹤。

早前記者在現場所見入標的財團中獨資的包括長實(1113)、新地(016)、恒地(012);合資方面,嘉里建設(683)發言人表示,嘉里建設聯同信置(083)、嘉華(173)以及利福國際(1212)合資入標,會德豐﹙020﹚在記者會上表示合資入標,而新世界(017)發言人亦表示合資入標,料兩大發展商為組合財團的成員之一。

值得一提,「超人」李嘉誠昨日正式卸任長和(001)及長實舵手一職後,由「小超」李澤鉅接手,今日九龍啟德第1F區1號住宅地中午12時截標,長實亦有入標,意味是成為「小超」上任後第一標。

截止11時25分,有3間發展商入標,包括長實、新地及1間不知名發展商。直至12時正,再多2間發展商入標,包括表明獨資的恒地及不知名發展商,連同上述標書,至少有5間發展商入標,遠遜市場累收10多份標書的預期。

該幅啟德地皮離正在興建的沙中線啟德站咫尺之間,佔盡地利,地皮面積約17.8萬方呎,可建樓面面積達141.5萬方呎,當中包括買方興建的安老院舍和長者日間護理中心的政府地方樓面面積。

萊坊林浩文指,樓面地價可達1.35萬至1.5萬,地價191億至212億元,總發展成本約280億元起。目前本港最貴住宅地價紀錄為去年以天價172.88億元售出的長沙灣興華街西對出住宅地,如啟德地以逾200億元成交,將成為賣地史上首幅「200億地王」。」


(2018-05-16更新)根據《地產站》報導,新鴻基地產以超過251億,奪得啟德地王

新地逾251億奪啟德地 全港地王 - 2018年5月15日 17:57

市場矚目的啟德地開標,新地以逾251億元擊敗其他本地發展商,地皮造價成為全港最貴。

地政署公布啟德第1F區1號地盤、新九龍內地段第6568號的用地,以251.61億元予崇啟有限公司,其母公司為新鴻基地產發展有限公司,批租期為50年。以最高的樓面面積141.5萬平方呎計,每呎地價為約1.78萬元。

地皮面積約17.8萬平方呎,最低及最高的樓面面積分別為84.9萬平方呎及141.5萬平方呎,指定作商住用途。以上兩面積包括將由買方興建的安老院舍,及長者日間護理中心的政府地方的樓面面積。」


新地:啟德地總投資額400億 打造地標式住宅連商場項目 - 2018年5月15日 18:05

新地重錘出擊以逾251億奪啟德第1F區1號地,成為全港地王。新地副董事總經理雷霆回應地產站指,集團非常高興投到地皮,認為地皮將來可以直駁港鐵同及商場,旁邊亦有充足的商業配套,地皮條件好優越。雷霆續指,計劃打造地標式住宅連商場項目,預算總投資額約為400億元,強調:「政府未來亦都會投放龎大資源發展啓德地區,可以講是前景秀麗!」」


奪得地王當然要大肆宣揚吧!
英文版

想知啟德第1F區1號地王賣地條件的重點,請「閱讀更多」吧!

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地盤範圍
綜合地政總署的賣地資料、「啟德一號(II)(One Kai Tak(II))」的現樓照片、「法定規劃綜合網站2」的大綱規劃圖,啟德第1F區1號(新九龍內地段第 6568 號)地王的範圍就是:

 「As delineated and shown coloured pink, pink hatched black, pink rippled black, pink stippled black and pink stippled black cross-hatched green on PLAN I annexed hereto together with the stratum of land as shown coloured pink circled black on PLAN II and PLAN III annexed hereto lying between the level of 4.6 metres above the Hong Kong Principal Datum (hereinafter referred to as "HKPD") and the level of 6.4 metres below HKPD only and the stratum of land as shown coloured pink cross-hatched black on PLAN II and PLAN III annexed hereto lying between the level of 1.4 metres above HKPD and the level of 5.2 metres below HKPD only」


(註:即包括PLAN I的粉紅色(pink)、粉紅色加斜影黑線(pink hatched black)、粉紅色加波浪紋黑線(pink rippled black)、粉紅加黑點與十字斜影綠線(pink stippled black cross-hatched green);PLAN II和PLAN III的粉紅色加黑色圓圈(pink circled black)介乎主水平基準以上4.6米至主水平基準以下6.4米之間的部分;以及PLAN II和PLAN III的粉紅加十字斜影黑線(pink cross-hatched black)介乎主水平基準以上1.4米至主水平基準以下5.2米之間的部分


地盤面積

根據地政總署的賣地資料,地盤面積約16,556平方米(約178,209平方呎)。

地盤用途

根據地政總署網站,此地皮的用途為「住宅(甲類)」。

不過,根據「天寰(Victoria Skye)」的售樓說明書(於2018年3月23日更新版本)中的分區規劃大綱圖(OZP),有關用地屬於「Other Specified Uses/OU(其他指定用途)」,而分區規劃大綱圖中有關用途更被視為「Mixed Use(2)(混合用途(2))」;而「法定規劃綜合網站2」亦有提及該幅土地屬於「Other Specified Uses/OU(其他指定用途)」。

而地政總署賣地條件第1頁的Information Statement中亦提及「Prospective purchasers should note Special Condition No. (12)(a)(iii)(Il) and Special Condition No. (19) of the Conditions of Sale and the Lot is zoned "Other Specified Uses" annotated "Mixed Use (2)" on the Draft Kai Tak Outline Zoning Plan No. S/K22/5.」

不同來源對該土地用途的描述或有偏差,市民如要了解和確認最新的規劃用途,請向地政總署、城市規劃委員會查詢。

地盤可建樓面 與 地積比率

根據地政總署賣地條件Special Conditions的(12)(a)(iii)段,最低及最高可建樓面分別為78,897平方米(約849,247平方呎)和131,495平方米(約1,415,412平方呎),按賣地條件所列的地盤面積約16,556平方米(約178,209平方呎)計算,地積比率介乎4.765倍至7.942倍之間。

當中私人住宅用途的樓面面積上限為99,027平方米(約1,065,926平方呎),樓面較啟德發展區已推出的12幅「啟德坊」住宅地(以每幅住宅地獨立計算)多。綜合港鐵公司資料,九龍站凱旋門(約100,000平方米)和天璽(約93,700平方米)、康城站Malibu(約102,300平方米)與第八期(約97,000平方米)等屋苑及發展項目的規模,與這幅地王的最高可建樓面相若。

至於可建單位數目,則視乎中標的發展商打算將單位劏到幾細。由於「啟德坊」多幅住宅用地為限量地兼有可建樓面面積的上限,啟德區多個屋苑的單位平均面積,介乎約600至800平方呎之間。而荃灣西站新發展區多個屋苑的單位平均面積,則約650至750平方呎。以此粗略估計的可建單位數目如下:

平均單位面積(平方呎)
預計可建單位數量(約數)
600
1776
650
1639
700
1522
750
1421
800
1332


註:實際可建單位數目受到多項因素影響,上述數字只屬參考。

此外,非工業用途的樓面面積上限為32,468平方米(約349,486平方呎),當中包括:

1. 零售樓宇(兩層,機房唔計)不少於1,624平方米(約17,481平方呎),請參閱賣地條件的相關詳細要求。
2. 地下購物街不少於4,000平方米(約43,056平方呎),請參閱賣地條件的相關詳細要求。
3. 兩間安老院,每間不少於2,475平方米(約26,641平方呎),請參閱賣地條件的相關詳細要求。
4. 兩間長者日間護理中心,每間不少於358平方米(約3,854平方呎),請參閱賣地條件的相關詳細要求。

最大上蓋面積百分率

根據地政總署賣地條件Special Conditions的(12)(a)(iv)段,最大上蓋面積百分率為地盤面積的65%。

高度限制

根據地政總署賣地條件Special Conditions的(12)(a)(v)段,PLAN I的粉紅色(pink)部分(即鄰近擬建利福雙子塔的部分)的高度限制為主水平基準上145米;PLAN I的粉紅色加波浪紋黑線(pink rippled black)部分(即鄰近南豐啟德商業地王的部分)的高度限制為主水平基準上175米。這兩個高度均與根據「天寰(Victoria Skye)」的售樓說明書(於2018年3月23日更新版本)中的分區規劃大綱圖(OZP),和「法定規劃綜合網站2」,所示的分別主水平基準上125米和150米高了一截。

樓宇間距與闊度

賣地條款也加入樓宇間距的限制,若興建兩幢或以上樓宇,樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇表面的長闊度,均不得超過60米。

綠化

發展商須提供Landscaping Plan。地盤面積最少30%須為綠化地方(『30%綠化地方』),當中『30%綠化地方』的不少於66%須要被進入此地段的行人可見(visible)及可達(accessible)。此外,不少於20%的建築物天台須為『30%綠化地方』的一部分。

車位

賣地條件對住宅項目、安老院和長者日間護理中心等車位配備均有嚴格規定。

發水限制

地皮受10%發水限制規管

兵家必爭
本博曾於報章專欄文章《地產潮文:海航城會否瓦解? 》提及海航最後一塊地下場時,提及「貴為市區土地儲備,啟德地皮屬兵家必爭」。多家具實力的地產商預計會爭奪此地,部分地產商亦會合資投地以降低風險,此地鹿死誰手,實在難料。

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