留言管理政策

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2011年3月31日星期四

2011樓市轉勢啟示錄(上半場)

2011樓市轉勢啟示錄(上半場)


所謂春江水暖鴨先知,發展商基於資訊優勢,動向總是快人一步。


發展商的清貨潮已揭開序幕(據美聯物業資料研究部資料顯示,截至29 日, 3月份新盤推盤量達1024 伙,按月急增逾1.5 倍,單位數目創8 個月新高。) ,樓市可能轉勢,空穴來風,未必無因。上半場會先談香港因素。


一. 發展商提速推貨


四個知名發展商(恆基、新地、長實、嘉里) ,均不約而同地向代理表示,四月內盡推旗下新盤,跟以往惜售策略「賣一間加價一間」明顯不同。


恆基除「減價送優惠」推售上環尚賢居等貨尾外,連最新推售的灣仔尚匯也極速跟買家辦理簽售手續。新地除屯門星堤外,也提速推售元朗尚豪庭、奧運站瓏璽等大盤。長實繼全力催谷大圍盛薈貨尾後,亦預告元朗尚城將會平過尚豪庭,並以「H按全期低於1厘」震撼低息,顯示清貨決心。而嘉里亦全速前進,推售黃大仙現崇山,務求盡快散貨。


1997年初,發展商也是積極散貨。新地先後推售將軍澳東港城、深井浪翠園五期帝華軒、元朗朗晴居及綠怡居等。而長實也推售天水圍嘉湖山莊美湖居、紅磡海逸豪園綠庭軒、馬鞍山聽濤雅苑、青衣灝景灣(與新地合作)等大型項目。還有其他發展商如香港興業、太古地產、以及恆基等,於該年分別先後推售荃灣愉景新城、北角港運城、將軍澳新都城一期等。前車可鑑,歷史有機會重演,置業者不可不防。


二. 一手樓經紀陸續入市


美聯工商舖的黃子華表示:「每當發覺好多做一手嘅地產經紀仔都入市買樓,就可以斷定係牛市第三期(即升市尾聲)。」皆因他們通常年資較淺,儲蓄有限,即使市旺,都要儲一段時間錢先有能力置業,當他們儲夠首期買樓時,就接近或者邁入牛市三期,亦即是樓市尾聲;所以當市場滿地都係地產經紀買樓消息,小市民就要多加注意,隨時炒到水尾。


三. 低息期或終結


以往樓市以低息高通漲吸引買家入市,但情況已經悄悄逆轉。近日已有多間銀行陸續加按息,繼滙豐及中銀宣布調高同業拆息按揭(H按)息率後,近日再有多間中小型銀行跟隨,息率調升至H加0.9厘至1.3厘,除了調高按息外,個別銀行亦調高鎖息上限息率及削減現金回贈。隨着銀行即將再加按息,供樓負擔比率會逐漸增加。1997年亞洲金融風暴,就是大幅加息引發樓價大瀉。


四. 房屋引起的管治危機


房屋,跟政治分不開;「上車難」,也是民怨的核心之一。港府推「限呎盤」、「置安心」,意圖增加中小型單位的供應,以平息民怨。然而,限呎不限價,小單位也可豪宅化,市民對政府的樓市政策已失信心。政府一直拒絕復建居屋,但推出的一眾樓市措施卻無法對症下藥,徒令民怨不斷累積。隨樓價日升,市民復建居屋的呼聲將愈來愈高,對政府的不滿恐亦日漸升溫。現屆政府的「看守心態」,勢必令管治危機進一步升溫。政治不穩,只會嚇怕投資者,屆時大量熱錢將於短期內流走,樓價有機會急劇下跌。


「地產霸權」最恐怖的,不是剝奪大家日常生活的選擇權和經濟活力自主;而是把全港市民脅持在一起,一旦樓市爆破,全港市民都會受害。當樓市再度急升至不正常的水平,「牛頭角順嫂」都搶著入市,便是時候想像一下,緊隨其後的樓市暴瀉,可能遠超大家的想像。


下半場將會談及外圍因素,敬請密切留意。



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