留言管理政策

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2011年6月2日星期四

不是缺地,是缺乏適宜發展土地!

不是缺地,是缺乏適宜發展土地!

是次發文,或許不合大家口味:但土地繫及一切,故分享我的看法。


最近流行一個說法:「香港土地短缺,是政府套給市民的一個迷思;而香港還有大量土地供應!」問題是,香港缺乏的不是土地,是適宜發展的土地!有別於其他社會科學範疇,若單從數據分析,便直指香港還有大量土地可供發展,這種取態對香港並無裨益,亦脫離現實!


一. 香港現實環境


(1) 香港所有土地都適合發展?


事實上,香港不是每一吋土地都適合發展。論面積,香港佔地1,104平方公里,比新加坡的707.1平方公里還要大。有別於新加坡平地為主,接近全面城市化的地理環境,香港有75%的土地為不適合開發的郊野用地(已包括38%的郊野公園、特別地區、海岸公園及海岸保護區等用地),適用於城市發展的土地就只有約260平方公里。「全面城市化」在香港可行性明顯比新加坡低了很多!





(2) 若要閣下搬到香港的鄉郊/偏遠地區、每週六天往返市區上班、每月薪金只得一萬,你願意嗎?



在香港,一個地方是否適宜發展,除了環境舒適、民生設施充裕以外,還要為居民提供足夠的工作機會、以及方便而廉價的交通工具往返工作地點。巫堃泰先生的<新市鎮規劃 窒礙階級流動>已表達天水圍/東涌居民的苦況。自居屋變公屋後,大量基層市民遷入天水圍/東涌,他們跨區往返市區上班,由於交通費貴,薪金等於打了個85折。要規劃新市鎮,就得把足夠的工作機會帶進去!

(3) 香港工業北移


香港工業只1990年代起陸續北移,現時除了飲食業、零售業、服務業等在新市鎮有一定職位外,基本上大部分工作都集中在市區。新界居民若要尋找較佳發展機會,就必須跨區到市區上班,結果造成「市區較新市鎮方便」的現實,令市區樓價水漲船高。瑞銀投資研究執行董事王震宇在文匯報的撰文,指出「『低增值人士』應該離開香港,以騰出空間讓高增值人士來港。」反映了內地規劃的大方向,是把香港當作泛珠三角的一個小鎮看待。若現有產業結構沒有大變,「住在龍華,到尖沙咀上班」或會成為十多年後大多港人不願看到的事實!



(4) 保育主義抬頭

近年,香港興起「保育」、「反地產霸權」熱潮。不論是郊區保育(如南生圍、東涌紅樹林、大浪西灣、馬屎埔等) ,還是反地產霸權(如反屏風樓、反牙籤樓、反高樓價、反八成強拍、關注市區重建、關注商家囤積土地[五大發展商的土地儲備比政府的還要多] 、反丁屋政策等) ;加上市區土地樓宇供應不足所引起的社會問題,眾所周知。過分保育只會令公眾覺得「又要馬兒好,又要馬兒不吃草」,反高樓價同時曲線推高樓價。


二. 土地運用之建議


(1) 有節制保育


事實上,現行的保育政策已經過時。政府應該制定一套整全的保育政策,從而在眾多「保育」項目中,作出取捨,只選取對香港自然環境有長遠裨益、具民生價值、以及有歷史特色的項目,作重點保育。而其他地方,就可以把鄰舍參與和有節制保育放進城市總體規劃的內容中,讓市鎮發展不致嚴重破壞原有的環境和歷史面貌,平衡發展與保育的兩難式,讓更多土地變得適合發展。市民亦不應忽略過分保育,對樓價的曲線推動力。


(2) 私人住宅土地供應


除了政府加強土地供應,透過開山、善用岩洞、填海等策略增加可發展土地以外;政府是時候認真考慮向囤積土地的人士和商家徵收額外、按年累進的稅項;並可考慮把一些囤積太久的土地收回,讓土地資源不被浪費。此舉確保庫房收入之餘,亦推動持有土地的人士和商家加速發展手上的土地,以確保私人住宅市場有充足供應。



(3) 屏風樓


屏風樓的影響人人皆知,但大廈起得高是善用土地的不二法門。市區適宜發展的土地買少見少,而「屏風樓」的問題其實可以解決。建築師能從當區的地理環境,推算風向和當風位置,並透過提供透光通道與通風廊、限制樓宇體積及間距等設計策略,改善樓宇佈局,降低屏風效應。政府亦應該立法,把內部指引「空氣流通評估技術通告」推廣至全港所有發展項目,並不時更新指引,以減低屏風樓對鄰近環境的影響。而政府亦應平衡樓宇供應與屏風效應,批出的新發展項目要「高而不密」,將土地善用。政府亦可透過教育,讓公眾明白善用土地資源的重要性。


(4) 市區重建檢討


<市區重建策略>檢討的最後報告已經完成,當中有建議指市區重建要「減低樓宇密度」。事實上,理想的市區重建項目應該「高而不密」,亦應盡量原區保留小商戶,維持市區穩定的住宅供應和就業機會。


(5) 強拍條例檢討


2010年4月1日起,其中3類樓宇的「強拍」門檻由90%降為80%,引起社會關注有收樓公司可能以不合法或「踩界」方式,收購舊樓重建。政府有責任對收購舊樓的方式作出規管,以加強公眾對市區重建的信心。


三. 配套建議


(1) 產業多元化


香港現時的產業結構,只集中第三產業,而商業活動大多集中在市區。若能減慢工廈活化的速度,並把工業復辟,勢將能養活更多基層市民。葵涌、荃灣、元朗、粉嶺、大埔、沙田仍有相當數量之工商樓宇,為香港重新發展「現代工藝」模式的進口時裝、禮品、電子產品、玩具及珠寶產品把供了充足的土地和樓宇供應,這些工業能讓新界居民可以靠自己雙手,在附近工作,養起頭家,減少家庭悲劇的發生,相信是一舉數得的方案。



(2) 交通政策檢討

現時香港「鐵路為主」的交通政策應該作出檢討。港鐵作為主要交通工具,有社會責任穩定票價,方法例如成立「票價穩定基金」(由政府與港鐵各注資一半)穩定票價;或推廣平價「全月通」、「學生全月通」、「長者全月通」至機場快線以外的各鐵路線,以減低新市鎮居民的交通費負擔。


四. 香港土地的未來


上述措施都是從現今的土地政策框架下,作出小修小補。要根治香港的土地問題,必須小心籌謀,把現時的土地政策重新洗牌,以善用土地與適度保護大自然之餘,亦讓香港再度創意起飛,恢復港英年代的生命力!


======延伸閱讀======
中環及灣仔填海計劃
香港填海工程
填海
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