留言管理政策

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2011年6月6日星期一

一幅地百五億,點會無可能?

講起波老道,就不得不提波老道10-12號的前英軍醫院(一級法定古蹟),先後用作香港英童學校和政府部門辦公室。由1990年起,現址由香港猶太教國際學校Carmel Pre-School and Elementary租用。即將拍賣的波老道地皮,由三幢前政府公務員宿舍組成。(註:無獨有偶,天匯前身也是政府物業 - 公務員合作社樂基山邨。)從天匯的例子可見,傳統豪宅區,配合一定的樓宇質素,不難包裝成「風雲人物聚居地」,和區內「最貴重物業」。




而波老道的地皮,業界的估算成交價均高逾100億,最高估算更達150億。雖然項目將受新的「一成發水限制」所規限,但隨著內地資金「無寶不落」、「心頭好就幾貴都買」、「夠矜貴就有面子」等大原則下,這幅地的成交價,有機會高達150億(呎價約$34,459),再度刷新「地王榜」的紀錄。讓我們先看看地皮基本資料:







一. 地盤詳情與要點



地盤範圍(Site Boundary,請參閱上圖):粉紅色(P)、粉紅加黑點(Pink Stippled Black)、粉紅加十字斜影綠線(Pink Cross-hatched Green)、粉紅加黑點與十字斜影綠線(Pink Stippled Black Cross-hatched Green)
用途:住宅(乙類)
地盤面積(Site Area):10,488平方米(約112,892平方呎)
地積比率(Plot Ratio):3.95倍
可建樓面面積/總建築面積(Total Gross Floor Area):24,264平方米(約261,178平方呎) 至 40,440平方米(約435,296平方呎)
最大上蓋面積百分率(Maximum Site Coverage):30%

雖然地皮的吸引力極高,但發展商不得不留意以下限制:

(1) 高度
地盤範圍內的粉紅加黑點(Pink Stippled Black),以及粉紅加黑點與十字斜影綠線(Pink Stippled Black Cross-hatched Green)部分,高度限制為210米,跟香港站的國際金融中心一期(210米)一樣高;而粉紅色(P)、粉紅加十字斜影綠線(Pink Cross-hatched Green)的地方,高度限制為230米,跟九龍站的凱旋門(231米)相近。

(2) 樓宇間距與闊度
賣地條款也增加了樓宇間距的限制,若興建兩幢或以上樓宇,樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇表面的長闊度,均不得超過60米。

(3) 附近地區之樹木
此外,任何位處綠色加十字斜影黑線(Green Cross-hatched Black)及其鄰近地方,以及地段附近的樹木,均不能移除。

(4) 綠化
除非地皮興建單一家庭之住宅(由地政總署署長作最終決定);發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段的20%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段者到達。

(5) 斜坡
發展商除了拆卸原有物業外,在施工開始後需要負全部責任,保養和維修綠色加十字斜影黑線(Green Cross-hatched Black)範圍的斜坡。值得留意的是,發展商要處理地皮旁邊斜坡隨時有碎石跌下來的風險。

(6) 車位

地皮提供的車位數目,除了按照左方圖表顯示外。還要留意,若項目提供超過75個住宅單位,就必須提供為每幢樓宇5個訪客車位。若少於75個單位則按地政總署署長的比例計算。其中不少於一個須為傷健人士專用車位(Disabled Parking)。電單車車位則為總車位數目的10%。賣地條款容許車位數目有不多於5%的落差。

於地底的住宅、訪客、電單車停車場和上落貨區的面積不會計入建築面積。若上落貨區設於地面以上,則需計算當中50%面積計入建築面積內


(7) 港鐵用途
發展商須預留地底15米,作為「預留地區」(Reserved Area),供港鐵作鐵路附助設施及結構。


而政府及其代理人等(包括港鐵公司)有權在「預留地區」進行建造、營運、維修鐵路的工作;他們亦有權於合理時間內,進入地盤和樓宇,作視察、維修港鐵等用途。


而發展商需要遵守港鐵附例;無權使用有關的附助設施及結構;亦無權就此等用途所引起的滋擾、損失等向政府及其代理人等(包括港鐵公司)追究賠償。



(8) 發水限制

地皮受新實施的10%發水限制規管。可豁免項目包括:康樂設施、管理員辦公室與宿舍、業主委員會辦公室、機房、通風井、電梯槽、有蓋行人通道、格子屏、走廊、電梯大堂、露台、工作平台、不超過150mm厚度的預製組件、複式單位與洋房的通天部分、以及從外牆起不超過750mm厚度的凸出物。



二. 地皮附近環境


鄰近環境(Google街景截圖)
波老道位處香港半山區(中西區區議會山頂選區,為名人與富豪聚居地),小學屬11區校網。地皮附近除了少數豪宅外,就是香港猶太教國際學校、加拿大國際學校與英基學校協會港島學校,屬傳統半山名校區。波老道除了傳統的古典英倫味,就以數十年來累積的「貴族氣息」。這些背景對於內地富豪買家而言,地段帶來的身份和氣質,都是他們所嚮往的。而達官貴人與高收入家庭則最喜歡該區的低密度居住環境,和中半山豪宅區的地址。


拍賣地皮除了的士和專線小巴9號線外,暫無其他公共交通可達,而附近沒有購物設施,若要購物消閒最近須前往金鐘、中環一帶。由於這類物業的居民大多有私家車代步,因此影響不大。加上位處街道盡頭,更有私隱度高、自成一國的頂級分層豪宅賣點。


而地皮位處高於150米的半山區,擬建物業預計可享開揚景觀,甚至有機會飽覽維港全海景。要留意地皮東面和東北面有三幢物業:寶雲閣、寶雲殿、和峰景;而西北面則建有寶德台、寶雲大廈、寶雲山莊和富匯豪庭等物業,或會遮擋擬建物業的中低層景觀。至於南面,預計景觀以山景為主,配上山頂的低密度住宅,景觀亦開揚。


再談談近月鄰近地區的成交:



  • 今年3月,寶雲道8-9號,樓齡達45年的寶德臺9B號10樓,面積2,800平方呎的單位連車位,以$4,680萬成交(呎價$16,714)。
  • 去年12月,寶雲道2B號,樓齡12年的寶雲山莊25樓A室,面積1,700平方呎的單位,以$5,049萬成交(呎價$29,703)。
  • 去年12月,寶雲道11A號,樓齡21年的寶雲閣5樓A室,面積1,927平方呎的單位,以$3,550萬成交(呎價$18,422)。
  • 去年12月,梅道1號,樓齡僅13年的The Mayfair22樓B室,面積2,838平方呎的單位,以$7,800萬成交(呎價$27,484)。




The Mayfair平面圖
基於盤源疏落,成交會較稀少,但區內高齡物業仍獲高價承接,某程度上反映該地段的市場地位。若市況未有轉差,以近年新樓比同區二手物業的高溢價(一般來說高於50%)而言,擬建物業再創天價,應該問題不大。


事實上,區內樓宇主力提供面積1,500平方呎以上的單位,而波老道地皮若以有線節目<樓盤傳真>的170個單位推算,單位的平均面積接近2,560平方呎,有力成為中半山豪宅新貴。


隨著市區「士紳化」,加上維港海域受到<保護海港條例>和環保人士保護,於維港再填海的可能性大減。開拓市區山地亦有可能被環保人士阻撓。市區土地供應買少見少,而這類位處傳統豪宅區的地皮更是鳳毛麟角,賣「罕有」、「矜貴」在這些地區還是大有市場的。畢竟,大家別忘記富豪與窮人是活在兩個世界的,尤其在這個城市。


三. 位置定高下


過去三十年,即使樓市格局轉變,決定樓價的最重要因素,還是位置、位置、和位置(Location, Location, and Location)。波老道地皮的代表性,在於其位置,亦在於其高度限制、和預計景觀。由於該地皮預計會興建頂級分層豪宅,因此本週四拍賣時該地皮的成交價,將對頂級分層豪宅的後市甚具指標作用。惟上述只從地皮的特質作分析,並未計算樓市日後之變數,買家作物業投資時,應考慮不同變數出現之可能性。


註:1平方米=10.764平方呎

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