留言管理政策

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2011年6月13日星期一

自住?投資?是時候分家了!

特區政府終於再就火熱樓市出招,有限制內地買家按揭成數,也有增加土地供應。筆者覺得,他們沒有把最到位的拿出來:規管境外人置業。


事實上,今天的家庭結構,跟20年前已經大變。從前的「三代同堂」(通常六人或以上)大家庭逐漸減少;變成今日的核心家庭(通常只得二至四人,夫婦與子女的組合)為主。換言之,即使人口沒大增長,家庭數目也會有一定增幅。


1. 自住投資要分家


筆者主張把「居住」和「投資」兩個市場分開處理。皆因房屋是必需品,而豪宅是投資創富的產品。將兩個市場分開,的確能夠讓保障本地人居住權的同時,又能確保創造財富的機會,以及社會流動階梯不受影響。中國人從來都重視安居樂業,有屋在手,不但讓人民有根、有安全感,而且能讓社會更穩定,達致「維穩」效果。


2a. 自住(一)首次置業房屋


施永青先生或自由黨較早前提出的「首次置業房屋」建議,是其中一個可行之計。該建議下,房屋只能供首次置業的本地居民購買,將來亦只能轉售予首次置業的本地居民。至於資格審查方面,可參考房委會就居屋第二市場設計的「購買資格證明書」做法。


2b. 自住(二)彈性復建居屋

樓市升有時,跌有時,若一下子復建數萬個居屋單位,對樓市殺傷力甚高;若「斬腳趾避砂蟲」,亦會被批評為「無承擔」。為圓市民的置業夢,政府可復建適量(首批不多於五千百個)居屋單位,再於每季進行需求評估,以決定興建、售賣單位之數目,若有剩餘單位,可優先讓公屋富戶購買,以騰出公屋單位予輪候家庭。

2c. 自住(三)強力先租後買


「置安心」計劃問題多多,若將之優化,亦可為明天的業主們提供彈性。原定的$8,000-10,000月租,於樓市蕭條時,會變得太高;若每平方米月租,定於同區公屋的一倍半至兩倍半水平,會較合理。因此筆者建議租賃期方面,可把原定五年的租賃期,延長至二十五年,並在每五年設置一個「出口」,讓租客自行決定是否購買單位。若租客於5、10、15、20、或25年後決定購買現居物業,樓價可根據市值按比例(pro-rata)計算:



已租賃年期
購買時折扣率
5
九折
10
七折
15
五折
20
三折
25
一折



若租客於5、10、15、或20年後決定不購買現居物業,可選擇續租5年,或領回一半已繳租金在私人市場置業。25年後不可續租,租客可選擇即時購買單位,或領回一半已繳租金於私人市場置業。


3a. 投資(一)限境外人置業


很多輿論建議限制內地人置業,以減低炒風。其實,限制置業的重點,不應在內地人,而在境外人和公司(特別是BVI或某些不明來歷的公司)。澳洲和新加坡都有限制外地人置業的措施,保障本地人住屋權益。在澳洲,境外人只可買新豪宅,還要得到外資審理局的批准,境外人亦不可購買本地市場之物業。至於新加坡則規定海外人只能置公寓式大廈,而不能購買獨立屋(Landed Properties)。香港亦可作出適度限制,規定住宅物業只能以香港本地居民個人(自然人)名義購買,不能透過法人或公司名義購買;至於現有物業,則讓其自然賣出而逐步減少。


3b. 投資(二)土地供應預期

政府除了增加賣地外,亦應每季主動把滾存超過一年的土地拍賣,製造供應預期。此外,政府應制定整全的「有節制」保育策略,選取對香港自然環境有長遠裨益、具民生價值、以及有歷史特色的項目,作重點保育。而其他地方,則透過鄰舍參與、有節制保育等策略,平衡發展與保育的兩難式,讓更多土地變得適合發展。另外,為減低市民對填海之反感,政府亦應把不少於75%的填海地,用作興建公共房屋、政府及社區設施、以及公共休憩空間等用途。


3c. 投資(三)囤積土地稅收

此外,社會上有聲音,對囤積土地的人士和商家徵收稅項,筆者相信此舉能讓發展商慎重考慮持有土地之年期,以盡以發展,並有望增加供應。政府可考慮向囤積土地的人士和商家徵收額外、按年累進的稅項;並可考慮把一些囤積太久的土地收回,讓土地資源不被浪費。此舉確保庫房收入之餘,亦推動持有土地的人士和商家加速發展手上的土地,以確保私人住宅市場有充足供應。

樓市要降溫,政府其實還有很多方法,問題是到底這個所謂「看守政府」是否願意再做而已。始終,土地異於其他商品,除了開山填海外不能增加,也不能取代。所以,較嚴格的管制也是合理,至於<基本法>所講的「私有財產權」,似乎只是曾蔭權的藉口而已。


「自住投資若分家,市民個個有頭家!」

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