留言管理政策

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2011年6月20日星期一

萬一蚊,租舊樓,香港中產,點算?

左圖是荃灣區一張街招,寫明運通洋樓一個570平方呎三房單位,租金索價$11,000,到底這個價錢是否物有所值,很視乎其位置及條件。由於未能「睇樓」的關係,物業景觀、室內裝修和設備將不會在此文評論與比較。


一. 運通洋樓簡介


運通洋樓位於運通街8號(青山公路 - 荃灣段交界),對面就是南豐中心。物業於1973年9月落成,樓齡逾37年,將會受到未來的強制驗樓和強制驗窗計劃影響。


物業鄰近荃灣港鐵站A1出口,加上位處青山公路 - 荃灣段和大河路,巴士、小巴、的士的選擇亦甚全面,通宵交通選擇也不算少。除了物業基座附設的地舖外,鄰近的商場食肆亦多不勝數:例如愉景新城商場、綠楊坊、力生廣場、南豐中心、荃錦中心商場、荃灣城市中心、荃新天地1期等,前往這些商場都是15分鐘步程以內,實屬荃灣區的中心地帶。而荃灣街市也在不遠處,附近亦有不少街舖。不論是熱愛連鎖店,還是喜歡小商戶,這裡的選擇多不勝數。

二. 同區選擇


每平方呎$19的租金,以舊樓而言,實屬偏高。同樣預算,在荃灣區有其他選擇嗎?


1. 荃灣樂悠居中層8室,建築面積586平方呎,兩睡房間隔,樓齡6年;設會所、商場;前住荃灣、荃灣西港鐵站需駁車。租金$11,000,每平方呎租金是$19。
2. 荃灣海灣花園4座中層D室,建築面積728平方呎,三睡房間隔,樓齡20年;設會所、鄰近麗城商場;前住荃灣、荃灣西港鐵站需駁車。租金$11,000,每平方呎租金是$15。
3. 荃灣怡景園2座中層B室建築面積648平方呎,三睡房間隔,樓齡23年;設泳池、鄰近綠楊坊商場;鄰近荃灣港鐵站。租金$11,000,每平方呎租金是$17。
4. 荃灣爵悅庭南爵軒高層C室建築面積647平方呎,兩睡房間隔,樓齡5-6年;設會所、商場前住荃灣、荃灣西港鐵站需駁車。租金$11,000,每平方呎租金是$17。
5. 荃灣縉庭山1座中層B室建築面積692平方呎,兩睡房間隔,樓齡1年;設會所;鄰近大窩口港鐵站。租金$11,000,每平方呎租金是$16。
6. 荃灣海濱花園海霞閣(6座)高層C室建築面積632平方呎,三睡房間隔,樓齡22-23年;設會所、商場前住荃灣、荃灣西港鐵站需駁車。租金$11,000,每平方呎租金是$17。
7. 荃灣綠楊新村H座中層1室建築面積671平方呎,三睡房間隔,樓齡27-28年;設商場荃灣港鐵站上蓋。租金$11,000,每平方呎租金是$16。


筆者只是隨便從中原地產找找,便已經找到上述7個不同選擇。到底甚麼原因驅使這些租金差幅呢?


三. 運通洋樓高租值因素


運通洋樓輸在樓齡舊、無會所、附近環境也舊;而優勢點則在於交通、購物消閒的便捷。事實上,高樓齡私樓的租客,很多是沒有太多積蓄、不能負擔太高的租金(有能力的一早就去買樓/租豪宅了),但未能等到公屋(或超越了輪候冊入息上限)的家庭;亦有一些屬於因不同理由而不想置業的人士。他們的入息通常都不會太高,經濟能力最多只比公屋居民好一點。對他們來說,交通和附近的購物設施是最重要,由於大部分工作機會都集中在市區,愈多交通接駁的新界區租盤,最能吸引他們。這情況也解釋了為何物業投資者,專揀多元化交通配套的物業,作長線收租用。


四. 租務市場是否支持?


從往績得知,樓價升,租金也跟著升。只是,租金通常比樓價升得慢一點。






再給大家一些資訊:

  1. 新界區甲類單位(40平方米以下)的每平方米租金水平,由2009年1月的$128,升至2011年4月的$175,升幅達36.7%。比起港島區和九龍區,分別為29.6%與30.8%為高。
  2. 新界區乙類單位(40至69.9平方米)的每平方米租金水平,由2009年1月的$120,升至2011年4月的$170,升幅達41.6%。比起港島區和九龍區,分別為49.0%與50.3%為低。
以上數據反映了新界區蚊型(甲類)單位,較港島區和九龍區同類單位受歡迎,除了因為新界區租金普遍較市區低一截外,亦跟「劏房」在市區舊樓盛行有關;而細單位(乙類)的吸引力則不及市區同類單位,相信跟細單位的租金水平,在低息環境下,能夠與細價私人樓的供款差不多,有一定關係。


而街招所示的運通洋樓單位屬細單位(乙類),雖然位置佔優,但由於缺乏會所,而且同一預算可以租到同區樓齡較新、而有會所的私樓,若租客不太介意位置和住細一點(新樓畢竟實用率較低,運通洋樓的實用程度相當高),還有一定數量的選擇。
五. 租金VS入息


租金跟入息的比例,是租客另外一個會考慮的因素。


根據香港政府統計署今年首季的「綜合住戶統計調查」,連同花紅的家庭入息中位數是$19,100(扣除花紅則為$18,800)。若中位數收入之家庭,租用街招所示的單位,亦會感到極度吃力,皆因租金佔入息接近57.6%,只剩下$8,100可使用。相信大家都知道每個月都要支付的水、電、煤、食物、上網費用等,七除八扣下,這個家庭應該捉襟見肘。


每個人對合理的「租金佔入息比例(Rent to Income Ratio」的看法也有出入,參考房委會公屋的「租金援助計劃」,相信是較客觀的方式之一。以非長者家庭為例,若租金佔入息18.5-25%以下,便可減免1/4租金;而租金佔入息不少於25%的家庭,便可減免1/2租金。足以反映,若租金佔入息比重過高,會對家庭財政構成重大壓力,因錢銀問題所造成的家庭慘劇有上升可能。


有朋友說:「能付萬一蚊租金,算是夾心階層了。」第一期「置安心」的租金,預計定於$8,000-10,000水平,而家庭每月入息上限則不高於$39,000。側面反映政府知道能負擔此租金水平而月入低於$39,000的家庭,已屬夾心階層。


六. 從高租金看香港


夾心階層要捱貴租私人樓,不是自願,而是「無得揀」!自「孫九招」以來,停建居屋,夾心階層住屋,已令公屋富戶、中產家庭的換樓階梯中斷。結果,自從上世紀80年代的「換樓階梯」中斷,讓市民感到社會向上爬的路被無情打斷,造成今日的社會不穩。(按:其實,這個現象有無泛民出現一樣存在,所以懇請各五毛打手,先了解事實才散播消息。)所以,短線內最有效的維穩措施,就是復建居屋,數量應該不少於五千個單位。若市場於短期內出現大幅調整,特首就要輕輕調整策略,把部分居屋撥作公務員宿舍,或用作出租公屋,同樣收效。


另一邊廂,地產霸權最恐佈之處,在於挾持著全港各階層,結果小市民被逼「與狼共舞」,直到狼死才完結。高樓價和租金,已經成為香港各階層最頭痛的難題之一。他們怕樓價再升,因為憂慮生活負擔會加重;他們也怕樓價大跌,因為大跌市會直接打擊經濟。我相信,若大跌市於不久將來再臨,香港是時候將土地供求的制度重新洗牌,並加入嚴謹監管,讓土地和物業市場不再受到市場影響,而巨上巨落,而香港的創造力、和生命力才有機會復元。


延伸閱讀:
追尋公義的「地產小子」 - 20110618 - 住「劏房」,是因為無得揀!
巴士佬 揸巴士?讀得書少?但唔好昆我! - 20110617 - 規管劏房, 不如搞好房屋政策先啦


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