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2011年8月6日星期六

近觀煙花,鑑賞天下 - 油街地王

萬眾觸目的油街地王,於上月十五日開始招標,將於本月十九日截標。地皮前身最政府物料供應處的物料倉庫,是一眾大發展商留意已久的地皮。而油街地皮的其中一個特色,就是香港二級歷史建築,素有「皇家紅磚屋」之稱的前香港皇家遊艇會會所(北角油街12號與電氣道交界的紅磚屋),是被剔出「發展地皮」的範圍。


而業界對地皮的估值,似乎不及上次波老道地皮那樣進取。業界估計,這幅面積約84,895平方呎(約7887平方米)的土地,成交價預計介乎68億至90.7億港元,每平方呎的價錢約為9,000至12,000元。雖說這幅土地的市值難以媲美波老道地皮的市值,但即使以估值下限68億元計算,中小型發展商仍然難以問津,組隊參與競投似乎成為他們唯一做法。


受到樓市內部外圍因素影響,樓市的前景存在著不明朗因素,地皮的成交價能突破一百億的機會相當低。雖然說這幅地皮屬於港島罕有臨海優質地皮,將來建成的豪宅應該能夠「近觀煙花,鑑賞天下」,合符內地及本地豪客的口味。若以最高可建樓面面積(70,200平方米/755632平方呎)而言,76億的成交價已算理想。關鍵只在於發展商如何開則,以盡用海景而已。詳情可參閱下列的地皮資訊

一. 地盤詳情與要點


  • 地盤範圍(Site Boundary,請參閱上圖):粉紅色(P)、粉紅加斜影黑線(Pink Hatched Black)與粉紅加黑點(Pink Stippled Black)
  • 用途:酒店與附屬設施(如零售商店、餐廳、酒吧、快餐店、娛樂設施、商務中心、健身設施、多功能室、自動櫃員機、會議及展覽設施等);非工業用途如住宅、寫字樓等(不能作貨倉及加油站)。
  • 地盤面積(Site Area):7,887平方米(約84,895平方呎)
  • 地積比率(Plot Ratio):8.90倍
  • 可建樓面面積/總建築面積(Total Gross Floor Area):42,200平方米(約454,240平方呎) 至 70,200平方米(約755,632平方呎)
  • 酒店及附屬設施樓面面積(Hotel with Ancillary Accommodation Area):不少於30,000平方米(322,920平方呎)
  • 附屬設施樓面面積(Ancillary Accommodation Area):不多於12,000平方米(129,168平方呎)
  • 零售商店及娛樂設施樓面面積(Retail Shop and Entertainment Facilities Area):不多於3,000平方米(32,292平方呎)
  • 寫字樓樓面面積(Office Area):不多於18,180平方米(195,689平方呎)
  • 最大上蓋面積百分率(Maximum Site Coverage):沒有列明
  • 落成日期:2018年12月31日或之前
換言之,扣除酒店及附屬設施樓面面積的下限、和寫字樓樓面面積的上限,可興建住宅及停車場等其他用途的樓面將會非常有限。由於住宅規模不夠大,縱使建成的物業能享有無邊際維港煙花海景,地皮的吸引力將會受到限制。


發展商不得不留意賣地章程的主要條款:




(1) 高度
地盤的高度限制分兩級,上圖FG兩點之間虛線的西北面(近海部分,即前排),高度限制為100米;而FG兩點之間虛線的東南面(近電氣道部分,即後排),高度限制為110米。在地政總署署長的書面批准下,發展商可以將機房、冷氣機組、水缸、樓梯、樓梯覆蓋位及類近天台結構放置於天台上,而連同這些設備的建築物總高度,可以超越上述高度限制。


(2) 樓宇間距與闊度
賣地條款也增加了樓宇間距的限制,若興建兩幢或以上樓宇,樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇的長闊度,均不能超過60米。


(3) 樹木
未經地政總署署長事先書面批核,發展商不得移除或干擾在地段內的樹木。若發展商欲移除或干擾在地段內的樹木,地政總署署長或在批地條款中,要求發展商以移植、補償綠化、或重新種植樹木等方式作為補償。


(4) 綠化
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段的20%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段者到達。而地政總署署長的決定將為最終決定,並對發展商有約束力。


(5) 海堤及海濱
除了建造新海堤,及獲得地政總署署長批准有關圖則外,發展商不得移除在上圖黃色地方(Yellow Area)的海堤。發展商亦不得進行任何影響到該部分的海堤的工程。


除非得到地政總署署長批准,發展商不得於海濱20米內範圍[即黃色地方(Yellow Area)]進行任何建築工程(除了拆卸和移除的工作)。發展商須自行負責於該範圍進行建造、管理及維修工作,直至地政總署署長滿意為止。發展商須將黃色加斜影黑線(Yellow Stippled Black)的地方,於2014年3月31日或之前交還予政府。


(6) 車位
賣地章程列明,發展商提供的車位數目,可以有5%以內的落差。


a. 住宅車位
住宅車位:除了按照左方圖表顯示外,還要為每200個車位中,預留1個供傷健人士專用車位(Disabled Parking)。車位長、闊、高度分別為5.0米、3.5米和2.4米。發展商亦須提供總數10%的電單車位。


上落貨車位:發展商須為每1座住宅樓宇,提供1個上落貨車位。車位長、闊、高度分別為11.0米、3.5米和4.7米。


b. 酒店及附屬設施車位
酒店車位:發展商須為每100個酒店房間提供1個車位,車位長、闊、高度分別為5.0米、2.5米和2.4米。


附屬設施車位:發展商亦須為每400平方米(約4,305平方呎)的樓面面積提供1個車位,車位長、闊、高度分別為5.0米、2.5米和2.4米。


上落客私家車位:如下圖所示:
旅遊巴泊位:長、闊、高度分別為12.0米、3.5米和最少3.8米。至於泊位數目則如下圖所示:
訪客車位:發展商須為每75個住宅單位提供1個車位。為每200個車位中,預留1個供傷健人士專用車位。


上落貨車位:發展商須為每200個酒店房間,提供1個上落貨車位。車位長、闊、高度分別為11.0米、3.5米和4.7米。


c. 辦公室車位
辦公室車位:發展商須為每300平方米(3,229平方呎)的樓面提供1個車位。亦為每200個車位中,預留1個供傷健人士專用車位。發展商亦須提供總數10%的電單車位。


上落客私家車位:發展商須為每20,000平方米(215,280平方呎),提供1個上落客私家車位。


上落貨車位:發展商須為每3,000平方米(32,292平方呎)的辦公室樓面,提供1個上落貨車位。車位長、闊、高度分別為11.0米、3.5米和4.7米。


d. 其他非工業用途車位
其他非工業用途(如有)車位:發展商須為每300平方米(3,229平方呎)的相關樓面提供1個車位。為每200個車位中,預留1個供傷健人士專用車位。發展商亦須提供總數10%的電單車位。


上落貨車位:發展商須為每1,200平方米(12,916平方呎)的辦公室樓面,提供1個上落貨車位。車位長、闊、高度分別為11.0米、3.5米和4.7米。


其他條款:車位亦不得用作儲存/展覽或銷售汽車、汽車美容和清潔用途。


(7) 公眾道路
地皮面向油街的行人路[即地圖上的綠色部分(Green Area)]為公眾道路。發展商須於2018年12月31日前,負責興建、管理該部分的公眾道路或其他地政總署署長指定的結構。而發展商亦須開放該部分,給公共車輛和行人不受干擾地使用。


(8) 排水工程
發展商須於電氣道與街市側地方[即地圖上的綠色加斜影藍線(Green Hatched Blue Area)、和綠色加斜影藍線與黑點部分(Green Hatched Blue Stippled Black Area)]興建排水設施,並負責維修,直至2018年12月31日為止。未經地政總署署長批准,發展商不得於上述部分興建任何臨時結構。而發展商亦須於地政總署署長要求下,交還有關部分的土地予政府。


(9) 渠務用地
發展商亦須由海邊到港燈中心旁的土地[即地圖上的粉紅加斜影黑線地方(Pink Hatched Black Area)、黃色加斜影黑線地方(Yellow Hatched Black Area)],預留興建渠務相關設施。

(10) 住宅公用用地
發展商須為地皮之住宅部分,提供不少於1,680平方米(18,083平方呎)的土地,作為住宅公用地方。


(11) 行人通道
發展商須建造行人通道,連接各座樓宇及主要設施。而發展商亦須於地皮預留位置,興建並負責維修闊度不少於5米的行人通道,連接黃色地方(即海濱)、行人天橋、以及公眾道路。


(12) 行人天橋
發展商須於2018年12月31日前,於「PROP.FB」位置完成興建行人天橋,連接現時從油街通往炮台山港鐵站的行人天橋,即「EXISTING FOOTBRIDGE」。該行人天橋容許公眾使用,其闊度與高度分別不少於5米和2.5米。除非得到地政總署署長同意,該行人天橋的內部和外部,均不得設有任何廣告。政府可要求隨時發展商交通該行人天橋。


(13) 港鐵
發展商不得破壞或干預港鐵及鐵路建築物。而發展商亦須容許政府及其代理人等(包括港鐵公司),於電氣道與街市側地方[即地圖上的綠色部分(Green Area)、綠色加斜影藍線(Green Hatched Blue Area)、和綠色加斜影藍線與黑點部分(Green Hatched Blue Stippled Black Area)]進行建造、營運、檢查、維修鐵路等工作。


(14) 歷史建築
發展商於建築工程進行期間,須為旁邊的二級歷史建築物,即有「皇家紅磚屋」之稱的前香港皇家遊艇會會所(北角油街12號與電氣道交界的紅磚屋),提供足夠保護。


(15) 發水限制


地皮受新實施的10%發水限制規管。可豁免項目包括:康樂設施、管理員辦公室與宿舍、業主委員會辦公室、機房、通風井、電梯槽、有蓋行人通道、格子屏、走廊、電梯大堂、露台、工作平台、不超過150mm厚度的預製組件、主要入口與公眾入口的通天部分(不適用於住宅)、複式單位與洋房的通天部分、以及從外牆起不超過750mm厚度的凸出物。

二. 地皮附近環境



油街位處炮台山港鐵站附近,鄰近電燈中心、電氣道街市、城市花園、香港麗東酒店、友邦中心、北角海逸君綽酒店;而英皇道、電器道一帶均有不少唐樓,屬港島東的中產與基層夾雜的混合社區。小學屬14校網,中學就是東區校網。區內除了英基學校協會鰂魚涌學校、漢基國際學校外,還有一些本地名校如香港嘉諾撒學校、太古小學、張祝珊英文中學、庇理羅士女子中學、金文泰中學、張振興伉儷書院等。


地皮的交通甚為方便,除了炮台山港鐵站外,英皇道就是電車路,而電氣道和英皇道均有多條巴士、小巴路線,以及的士,前往各區都相當方便,相信對於一般上班族有相當吸引力。


雖然地皮設了相當嚴謹高度限制,但由於地皮臨海,只要開則得宜,基本上大部分住宅單位均能夠欣賞海景,由於電器道與英皇道一帶屬發展已久的社區,地皮的東、南方預計以樓景為主,或有點壓迫感。


三. 近期成交資訊


由於油街地皮的住宅用地,預計會興建中大型單位為主,因此在選取成交資料上,會以建築面積超過800平方呎單位為主。


a1. 住宅 - 城市花園
  • 2011年8月2日,1期3座26樓H室(樓齡28年),建築面積883呎,成交價為$918萬,建築面積呎價$10,396,少海景。
  • 2011年7月22日,1期2座19樓G室(樓齡28年),建築面積883呎,成交價為$830萬,建築面積呎價$9,400,內園景。
  • 2011年6月24日,2期13座20樓E室(樓齡25年),建築面積972呎,成交價為$945萬,建築面積呎價$9,722,樓景。
  • 2011年5月24日,1期5座15樓D室(樓齡29年),建築面積1,368呎,成交價為$1,368萬,建築面積呎價$10,000,內景。 
  • 2011年4月15日,2期8座12樓A室(樓齡25年)建築面積1,150呎,成交價為$1,380萬,建築面積呎價$12,000,海景。  
  • 2011年4月1日,2期9座15樓A室(樓齡25年)建築面積1,150呎,成交價為$1,200萬,建築面積呎價$10,435,海景。 
  • 2011年4月1日,1期6座8樓F室(樓齡29年)建築面積1,017呎,成交價為$1,060萬,建築面積呎價$10,423,海景。
 a2. 住宅 - 海峰園
  • 2011年7月5日,2座(崇峰閣)6樓F室(樓齡23年)建築面積834呎,成交價為$748萬,建築面積呎價$8,969,少海景。
  • 2011年6月16日,1座(高峰閣)34樓E室(樓齡23年)建築面積942呎,成交價為$1,068萬,建築面積呎價$11,338,海景。
  • 2011年5月23日,3座(南峰閣)17樓B室(樓齡23年)建築面積918呎,成交價為$868萬,建築面積呎價$9,455,少海景。
  • 2011年5月23日,1座(高峰閣)37樓B室(樓齡23年)建築面積967呎,成交價為$915萬,建築面積呎價$9,462,少海景。
  • 2011年5月20日,2座(崇峰閣)8樓F室(樓齡23年),建築面積834呎,成交價為$680萬,建築面積呎價$8,153,樓景。
  • 2011年5月20日,1座(高峰閣)8樓A室(樓齡23年),建築面積931呎,成交價為$963萬,建築面積呎價$10,344,海景。
  • 2011年5月19日,1座(高峰閣)4樓B室(樓齡23年),建築面積967呎,成交價為$786萬,建築面積呎價$8,128,樓景。
b. 寫字樓
2011年7月20日,北角城中心4樓05室,建築面積1,072呎,成交價為$580萬,建築面積呎價$5,410。
2011年3月31日,北角城中心全層,建築面積15,525呎,成交價為$7,762.5萬,建築面積呎價$5,000。
2011年3月28日,北角城中心20樓05室,建築面積2,160呎,成交價為$918.4萬,建築面積呎價$4,250。
2011年2月18日,萬國寶通中心17樓10室,建築面積1,240呎,成交價為$892.8萬,建築面積呎價$7,200。
2011年1月18日,北角城中心21樓04室,建築面積1,119呎,成交價為$440萬,建築面積呎價$3,932。

此外,由於酒店房租是「海鮮價」,即隨日子而浮動,因此不作特別比較。不過鄰近的港島海逸君綽酒店香港麗東酒店的標準客房租金分別為每晚$1,380和$1,400,而行政套房的租金分別為每晚$4,399和$3,500


三. 位置最重要


受到<保護海港條例>的限制(多謝徐嘉慎),預計油街對出的海面不會再有大規模的填海工程。因此油街地皮擬建物業的景觀,具一定保障,加上位處市區,除了交通方便外,發展商以煙花海景的中大型豪宅包裝,並不稀奇(反正這些樓房的銷售對象大多是內地人)。地皮於8月19日截標,由於規模夠大,因此地皮有能力成為市區高端物業後市的溫度計。不過,樓市的內憂、外患仍未消除,但由於涉及銀碼不及波老道地皮那樣昂貴,競投的氣氛預計會相當競烈。


註:1平方米=10.764平方呎

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