留言管理政策

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2011年8月8日星期一

幽靜,是豪宅的條件 - 沙田九肚山麗坪路

在環球經濟情況不明朗下,拍賣的土地,能賣個好價錢嗎?


沙田市地段第525號,九肚山第56A區麗坪路地皮將於明天拍賣。地皮屬近年罕有大型地皮,由於可建樓面面積大(最高超過100萬呎),加上能夠與列入勾地表內,同區的B1-B7區的地皮發展,因此地皮具有一定吸引力。而測量界普遍估計地皮最終以72至92.7億之間成交,若以最高可建樓面計算,每平方呎介乎$6,980至$8,987。即使以估值下限成交,投資的成本仍然偏高,預計地皮仍會成為大發展商的囊中物。



地皮位處九肚山附近的麗坪路,此路屬「掘頭路」,平日人流、車流不多,環境幽靜,自成一國。
事實上,沙田九肚山一帶近十年都未有新土地供應,而有關地皮以及在勾地表內的B1-B7區,將成為區內的供應重點。預計發展商投下此地後,會勾出B1-B7區的地皮,合併作大型豪宅社區發展。由於地皮附送大幅斜坡需要負責維修、管理;而建成的樓宇又未必享有吐露港海景;加上市況暫未見改善,若以最高可建樓面面積(95,826平方米/1,031,471平方呎)而言,77億的成交價已算還得神落。至於地皮的限制,可參考以下地皮資訊:

一. 地盤詳情與要點


地盤範圍(Site Boundary,請參閱上圖):粉紅色(P)與粉紅加黑點(Pink Stippled Black)
用途:私人住宅。
地盤面積(Site Area):23,056平方米(約248,174平方呎)
地積比率(Plot Ratio):4.15倍
可建樓面面積/總建築面積(Total Gross Floor Area):57,496平方米(約618,886平方呎) 至 95,826平方米(約1,031,471平方呎)
最大上蓋面積百分率(Maximum Site Coverage):沒有列明落成日期:2017年3月31日或之前

雖然地皮面積廣大,可建樓面也相當多,但發展商不得不留意賣地章程的主要條款:


(1) 高度
地盤的高度限制分兩級,地圖下方粉紅色的部分,高度限制為197米;而地圖上方粉紅加黑點的部分(近大斜坡),高度限制為202米,跟荃灣御凱高度相同。在地政總署署長的書面同意下,發展商可以將機房、冷氣機組、水缸、樓梯、樓梯覆蓋位及類近0天台結構於置於天台上,而連同這些設備的建築物總高度,可以超越上述高度限制。

(2) 住宅單位數目
發展商須於地皮,興建不少於970個住宅單位。

(3) 樓宇間距與闊度
賣地條款規定,若興建兩幢或以上樓宇,樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇的長闊度,均不能超過60米。

(4) 樓宇退後
賣地條款規定,發展商不得於鄰接麗坪路的地面至十五米的高度[即小圖上粉紅加黑點與十字斜影黑線(Pink Stippled Black Cross-Hatched Black)],興建任何建築物、結構或凸出物。

(5) 樹木
未經地政總署署長事先書面批核,發展商不得移除或干擾在地段內的樹木。若發展商欲移除或干擾在地段內的樹木,地政總署署長或在批地條款中,要求發展商以移植、補償綠化、或重新種植樹木等方式作為補償。

(6) 綠化
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan),該圖比例不得小於1:500。物業的綠化面積不得少於總地段的30%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段者到達。而地政總署署長的決定將為最終決定,並對發展商有約束力。

(7) 車位
賣地章程列明,發展商提供的車位數目,可以有5%以內(或不多於50個車位)的落差。

a. 住宅車位
除了按照左方圖表顯示外,排屋、半獨立屋、或獨立屋的車位安排會有不同。發展商須為每間建築面積少於160平方米(1,722平方呎)的屋宇提供1個車位;每間建築面積160至219.9平方米(1,722至2,367平方呎)的屋宇提供1.5個車位;而每間建築面積大於219.9平方米(2,367平方呎)的屋宇則提供2個車位。車位長、闊、高度分別為5.0米、2.5米和2.4米。



b. 訪客車位
發展商須為每幢多於75個住宅單位的大廈,提供不少於一個訪客車位。車位長、闊、高度分別為5.0米、2.5米和2.4米。

c. 傷健人士專用車位
發展商須為每200個車位中,預留1個供傷健人士專用車位(Disabled Parking)。車位長、闊、高度分別為5.0米、3.5米和2.4米。

d. 電單車車位
發展商亦須提供總數10%的電單車位。車位長、闊、高度分別為2.5米、1.0米和2.4米。

e. 上落貨車位
發展商須為每250個住宅單位,提供1個上落貨車位。車位長、闊、高度分別為11.0米、3.5米和4.7米。

(8) 斜坡
地皮的北面及南面附有大片斜坡[即地圖上的綠色加斜影黑線(Pink Hatched Black)的位置]。發展商需要自費負責維修及保養有關斜坡,直到地政總署署長滿意為止。此外,發展商於地皮進行興建、保養、翻新及維修工程時,必須確保有關斜坡不受損毀、滋擾。

(9) 發水限制
地皮受新實施的10%發水限制規管。可豁免項目包括:康樂設施、管理員辦公室與宿舍、業主委員會辦公室、機房、通風井、電梯槽、有蓋行人通道、格子屏、走廊、電梯大堂、露台、工作平台、不超過150mm厚度的預製組件、主要入口與公眾入口的通天部分(不適用於住宅)、複式單位與洋房的通天部分、以及從外牆起不超過750mm厚度的凸出物。

(10)墳墓與骨灰龕
賣地章程亦列明,發展商不得於地皮內興建任何墳墓與骨灰龕。

二. 地皮附近環境

麗坪路雖位處沙田九肚山與香港中文大學之間,但由於沿路均沒有大型住宅項目。駕車沿大埔公路 - 馬料水段的路口駛入麗坪路,仍要數分鐘時間才能到達,環境清幽,具發展豪宅的上佳條件,代價就是交通不便,現時尚未有接駁交通前往地皮。而地皮附近的九肚山與香港中文大學,也需要駁車前往沙田或大埔市中心,才有較齊全的購物、消閒選擇。

該區屬小學第91校網,中學就是沙田區。區內的名校包括浸信會呂明才中小學、沙田蘇浙公學、沙田官立中學等。

雖然地皮的高度限制不算嚴謹,但由於地皮位處山谷(約海拔136至143米之間);加上地皮北面與東北面均地勢較高(高於海拔220米);再者地皮東北要就是沙田第56 B1-B7區,也是住宅用地,預計擬建物業將以山景為主。日後單位能否欣賞吐露海景,很視乎發展商的開則,以及鄰近B1-B7區地皮的發展情況。


地皮附近未有住宅物業,因此要參考遠一點的九肚山。而九肚山的物業,從來都是供應少,成交也少:
蔚林苑平面圖


  • 今年7月4日,九肚山路18號,樓齡15年的寶松苑18號洋房,建築面積2,860平方呎的洋房,以$3,838萬成交(呎價$13,420)
  • 今年5月30日,九肚山路1E號,樓齡16年的蔚林居B座3樓B2室,建築面積1,168平方呎的單位,以$957萬成交(呎價$8,348)
  • 今年4月21日,九肚山路1E號,樓齡16年的蔚林居G座3樓G2室(連 天台)建築面積1,168平方呎的單位,以$980萬成交(呎價$8,390)


事實上,由於區內成交稀少,因此成交個案的參考價值較低。不過,從各測量師行的估值看,發展商或會將此地皮的定位,與九肚山一帶等同。換言之,此地皮連同鄰近的B1-B7區,有機會變成新界東區另一個大型豪宅社區。


三. 新區的意義
一直以來,新發展區物業的定價,從來都具挑戰性,開得太低會被指「賤賣資產」,開價太高會製造「大量貨尾」。由於此地皮最近的住宅群就是位處山腳的九肚山,因此擬建物業定價的難度其實不低,只較當時的全新大型社區日出康城第一期(首都)容易一點。而地皮位處沙田九肚山,距離內地較新界西、北部遠一點,對中港商人而言,這區的吸引力比古洞、牛潭尾等地遜色一點。由於現市況反覆不定,未來兩至三年的後市或有暗湧,預料此土地的競投氣氛有機會像較早前拍賣波老道地王那樣,氣氛審慎。此地皮的成交價,對未來新界東豪宅的後市具有指標作用,因此賣地結果絕對值得留意。

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