留言管理政策

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2011年8月26日星期五

力場奪油街地王,執到寶還是接火棒?

屬於政府推地的「重頭戲」之一的北角油街地王,由長實旗下的海城投資公司,以62.672億奪得,地皮年期為50年。若以最高樓面755,632平方呎計算,平均呎價為8,293.98元。到底力場公司今次是執到寶,還是接火棒呢?


上次賣地成績遠遜預期,有意見指地皮質素一般,未必有指標性。那麼,今次招標成績仍遜預期,那有何玄機呢?


一. 發展商融資難度或增加
其實,六十多億也不是小數目,連同投資成本或逾百億。現時歐洲債務危機未解決,而美國的債務問題亦似乎未解決。發展商的融資難度,確實比之前困難。發展商的資金回籠速度減慢,除了對規模50至100億的發展項目持審慎態度外,還因為市況轉差而放慢推售樓盤步伐,這點也令發展商出價較保守。



二. 中高檔住宅市場或更差
由於擬建物業能夠近觀煙花及維港海景,預計定位將為五星酒店加住宅(或連甲級寫字樓);加上地皮在區內份屬大型地皮,雖然賣地條款規定其中43%樓面須建酒店,地皮仍成為市場焦點。與八月九日的賣地一樣,是次招標的成績比預期差一截,意味著中高檔的住宅後市未許樂觀。到底今天的低價,會否成為數年後的「天價」,就很視乎內在外圍因素的發展了。


三. 酒店業前景未必樂觀
酒店業和旅遊業是唇齒相依的。香港於主權移交前,來自歐洲、美洲、日本、及瑞士等地的遊客都不少。而自從2003年開始的「自由行」,將這個比例改寫,現時香港的旅遊業,似乎只記得大陸遊客,歐美日的遊客似乎變成了配角。以往大陸遊客基於國家經濟增長而逐漸富貴,大幅提升了香港高檔酒店的入住率。


即使油街地皮須建酒店,若酒店夠高檔(如文華東方四季W半島洲際等),加上房間的出租率夠高(以標準房租計算),租金收入自然較高。若再配合邊際設施如餐廳、酒吧、會議中心、婚禮服務、娛樂場所、水療中心、到會服務、節日食品等,酒店的收入亦可觀,而且這是長遠收入,有別於出售住宅的一次性收入。從地價看,發展商對酒店和旅遊業的前景未許樂觀,相信跟較早前的「阿珍」、「阿蓉」事件,讓香港旅遊業失禮有關;而政府對酒店業和旅遊業的支援也非常不到位,也讓香港旅遊業失色不少。其實,已有人提出旅遊業的改善方向,政府不能還是不為,就天知道了。


後市
近來有不少人問筆者,到底樓市是已經轉淡。事實上,今日的價格,某程度上是對未來價格的期望。這個說法套用在樓價、地價、甚至金價也準確。當發展商做哂「春江鴨」,趕著今年內大舉出貨的時候(連太古也要賣又一城、嘉里也高速散貨),中短期的樓市實在未許樂觀。始終樓價關係到香港人的「紙上財富」,特別著緊也是正常。



現時市況反覆,而早前的牛市,已經到了第三期,熊市會否短期內來臨,筆者也說不準。想上車的朋友,請大家先多儲點錢,樓市是有週期的,跌市後才置業,能有更優質選擇;業主們也應該考慮賣樓套現。從過去的觀察,1987、1997、和2008年的股樓大瀉都在9-10月期間爆發,跌幅驚人之餘也嚴重影響樓價。



特意重複今年三月講過的話,看看大家有何領會:
「地產霸權」最恐怖的,不是剝奪大家日常生活的選擇權和經濟活力自主;而是把全港市民脅持在一起,一旦樓市爆破,全港市民都會受害。當樓市再度急升至不正常的水平,「牛頭角順嫂」都搶著入市,便是時候想像一下,緊隨其後的樓市暴瀉,可能遠超大家的想像。

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