留言管理政策

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2019年5月13日星期一

保利啟德龍譽一房現樓單位:海景有限期,樓景才是永久

「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有。」這句話絕對適用於啟德坊一期最前端的私樓項目,保利置業位於啟德發展區的新盤「龍譽(Vibe Centro)」。
原因就是「龍譽(Vibe Centro)」的最大賣點是不少單位擁有維港海景,可惜這道海景是有限期的,除了近距離的啟德坊二期(包括:龍湖集團及合景泰富的尚‧珒溋、嘉華的嘉峯匯、會德豐兩幅住宅項目〈前身為海航城〉、以及恆地兩幅住宅項目〈前身為海航城〉),還有跑道區的一帶商住項目,當這些住宅項目逐一落成,對「龍譽(Vibe Centro)」前排單位海景的影響不言而喻。
最近「龍譽(Vibe Centro)」開放了現樓單位,筆者今集介紹「龍譽(Vibe Centro)」的一房單位,位於第1B座19樓B室,單位實用面積為321平方呎,工作平台16平方呎,想了解單位的詳情,就要「閱讀更多」喇!

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大門
甫進大門已是玄關/客飯廳/開放式廚房。
玄關/客飯廳/開放式廚房(約152平方呎)與工作平台(16平方呎)
長型客飯廳配工作平台,有空間放置基本傢俱。客飯廳外望啟德跑道區一帶的維港海景,正如文章開頭所述,這道海景是有限期的,除了近距離的啟德坊二期(包括:龍湖集團及合景泰富的尚‧珒溋、嘉華的嘉峯匯、會德豐兩幅住宅項目〈前身為海航城〉、以及恆地兩幅住宅項目〈前身為海航城〉),還有跑道區的一帶商住項目,當這些住宅項目逐一落成,將會對「龍譽(Vibe Centro)」前排單位海景構成影響。有別於有限期的海景,單位側望「龍譽(Vibe Centro)」第2座的樓景,才是永久。
開放式廚房設於大門背後的一列牆身,設有正常尺寸的嵌入式雪櫃、大型廚櫃與及生活家電,備有充裕的煮食及儲物空間,比「龍譽(Vibe Centro)兩年前開放的一房搭建示範單位的廚櫃更優勝。唯一美中不足的是,覆蓋洗滌盆的活動板比較重,難以取出,相信住戶也要長期把它拿走了。
 浴室(約33平方呎)
浴室無窗。
睡房(約74平方呎)
睡房四正,住戶可放齊基本傢俬,亦可增建地台提升儲物量。睡房景觀與客飯廳相同。值得留意的是冷氣機平台設於睡房前方,京正百葉修飾,美觀之餘亦不影響散熱。
根據2018至2019年期間(期間)的成交紀錄冊,啟德區一房單位的一手成交價依然水漲船高。「龍譽(Vibe Centro)」、「嘉匯(K City)」、「Oasis Kai Tak」、「天寰(Victoria Skye)」(啟德坊四私樓屋苑)均錄得成交。

當中「龍譽(Vibe Centro)」雖然為啟德坊一期接近維港海景的屋苑,但期間一房單位的一手成交呎價卻是啟德坊四私樓屋苑中最低(2018-2019年平均成交呎價為$23,192)。第1A座33樓E室(實用349平方呎)的成交價為$9,076,900,成交呎價為$26,008,正式買賣合約日期為2019年5月3日;而第2B座9樓C室(實用319平方呎)的成交價為$6,599,000,成交呎價為$20,687,正式買賣合約日期為2018年1月26日,最貴單位比最平單位呎價高約25.7%,證明了「遲買貴幾球」的樓市新常態。
而同屬啟德河旁邊的「Oasis Kai Tak」,成交呎價比「龍譽(Vibe Centro)」還要貴(2018-2019年平均成交呎價為$23,899)。第1座12樓E室(實用360平方呎)成交價達$10,878,000,成交呎價達$30,217,冠絕啟德區,正式買賣合約日期為2018年8月10日;而最平單位就是第1座6樓E室(實用360平方呎),成交呎價達$7,429,000,成交呎價為$20,626,正式買賣合約日期為2018年1月30日。最貴單位比最平單位呎價高約46.5%,在這個屋苑,「遲買貴幾球」的情況就更為明顯。
至於以上車盤定位的「嘉匯(K City)」,呎價卻一點也不親民(2018-2019年平均成交呎價為$27,551)。第1座23樓G室(實用372平方呎)成交價達$10,418,000,成交呎價達$28,005,呎價比「龍譽(Vibe Centro)」還要貴一截,正式買賣合約日期為2019年2月25日;而最平單位就是第3座1樓C室(實用334平方呎),成交價達$9,050,000,成交呎價為$27,096,正式買賣合約日期為2018年3月20日。
至於曾經短暫創出啟德一房呎價新高紀錄(及後被「Oasis Kai Tak」打破)的「天寰(Victoria Skye)」,期間的一房單位成交就只此一伙。星寰匯第2座地下C室(實用366平方呎),成交價達$11,053,000,呎價$30,200,正式買賣合約日期為2018年4月19日。這個單位的成交呎價紀錄雖然被「Oasis Kai Tak」打破,但由於單位實用面積較「Oasis Kai Tak」呎價最高的一房單位略大,成交價紀錄仍得以維持。
準買家除了留意中美貿易戰等不穩定因素,還要留意啟德區的發展變數,例如:沙中線通車依然無期、週邊仍有待發展、海景有限期等因素,入市時除了憧憬新區規劃、何文田名校網等因素外,不要因為憧憬剎那光輝,而忽略負面因素。

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